17-09-2019

Alojamento Local

  •  

    2ª feira

    • O Jornal Económico lança um artigo bastante útil onde explica aos proprietários de Alojamento Local a quem devem emitir a fatura: ao hóspede final ou à plataforma eletrónica onde anunciam o alojamento;
    • Entrevistado vice-presidente da Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal, Joaquim Ribeiro, que vem lembrar o papel do Alojamento Local na reabilitação urbana: “(..)Mas o que seria das cidades se não tivéssemos tido o alojamento local, que é uma oferta de turismo verdadeiramente essencial não só em Portugal, mas em todas as cidades europeias?(..)”;
    • A propósito da Lei de Bases da Habitação, no site da RTP, é possível ver a entrevista dada à Antena 1 pela Helena Roseta, deputada da Assembleia da República (AR), Presidente da Assembleia Municipal de Lisboa e coordenadora do Grupo de Trabalho da Habitação da AR;
    • Noticia o Expresso que o PS quer que as novas regras do Alojamento Local entrem em vigor só em 2019;

     

    3ª feira

    • A Rádio Renascença detalhaa proposta do PS para o Alojamento Local, onde é defendida a possibilidade de existirem quotas a nível local e onde é explicada a possibilidade dos condomínios se pronunciarem sobre os alojamentos;


    4ª feira

    • Foi notíciaa posição conjunta que a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) e a Associação de Hotelaria, Restauração e Similares (AHRESP) tomaram no dia em que os partidos apresentaram no Parlamento as propostas de alteração ao diploma do Alojamento Local: “Há 33 mil famílias em Portugal a depender do sector”;


    5ª feira

    • No Dinheiro Vivo, um artigoque explica ao detalhe o regime de tributação para os proprietários de Alojamento Local que delegam a gestão dos seus imóveis;


    6ª feira

    • A votação das propostas legislativas para alterar o regime jurídico do Alojamento Local foi adiada para dia 17 de Junho. O Expresso resumeo que está em cima da mesa.
  • Estamos a reeditar este artigo ( original de 13 de Outubro, reeditado em 16 de Outubro ), simplesmente porque..., o que ontem era, hoje não é, o que era SIM hoje pode ser NÃOSerá que poderemos vir a assistir a um equilibro entre incentivos e desincentivos, por via legislativa, da colocação de propriedades para AL a partir de 2018..., “ ver para querer ” "esperar para ver" !


    (O que nos vemos forçados a corrigir, é o que está a itálico azul) Esta semana ficámos a conhecer 2 ideias / propostas do governo, que associadas a alguns comentários e ideias anteriores poderá significar que 2018 seja o ano de algum ajuste legislativo para mexer no arrendamento de longa duração e no setor do Alojamento Local.

    Medidas previstas no Orçamento do Estado para 2018 e que são importantes para o AL

    • Aumento para 20000€ no limite de isenção de IVA para os ENI em regime simplificado de contabilidadeNÃO..., afinal NÃO..., DESCULPEM caros leitores, mas afinal no dia 10 de Outubro era dado como certo e na noite de 13 de Outubro, alguma horas depois de termos publicado este artigo, afinal já era NÃO..., NÃO vai haver nenhum aumento no limite para 20000€ e SIM, que a carga fiscal para o Regime Simplificado vai ter um "brutal aumento"..., tudo indica segundo o OE que..., OU NÃO...?  Calma que isto mexe muito com a classe dos advogados e a Ordem não esperou mais que 2 dias e fazer um comunicado oficial ! 

    Esta medida afeta diretamente muitos milhares de ENIs em AL e pode ser positivo para o negócio de Alojamento Local.

    Não..., afinal não vai acontecer... era bom e ajudava muitos milhares de Gestores de Alojamento Local..., pois era..., mas alguém acha, que embora o AL contribua com milhões para o estado e a economia, vai ser incentivado ou apoiado?  Parece que tem é de ser empurrado para baixo, porque parece que em Portugal..., a ninguém deve ser dado o poder de fazer muito com pouco, porque mete medo a quem faz pouco com muito !

    Porque é evidente que uma grande fatia dos ALs, têm faturação anual que fica muito perto dos atuais 10000€ de limite de isenção de IVA. E que quando chegam aos 9500€ aproximadamente, fecham calendários para não ter mais reservas nesse ano. Mas muitas vezes, ainda com potenciais semanas e meses para receber reservas. Mas o peso fiscal, burocrático, de obrigações contabilísticas e até custos com um TOC, não compensa que se mantenha o AL em atividade plena e assim perder uma isenção de IVA por um aumento de faturação de mais 20% ou 30%.
    Na verdade, com esta limitação de hoje, perde o AL, perde o fisco e perdem os negócios e serviços para AL.

    Se o limite de isenção passar para os 20000€, então é uma faixa muito mais lógica e cómoda para os micro negócios de AL que seguramente nunca ultrapassam uma faturação de 20000€ / ano. Pois deveria ser..., mas afinal não é, foi só para "Português ver"!

     

    • O fim das mais valias na desafetação de um Alojamento Local, se passar a arrendamento de longa duração.

    Não sendo este fator, neste momento, uma norma que tenha impedido o crescimento do número de novas unidades e AL no mercado, no entanto não deixava ( deixa ) de preocupar os proprietários.
    A proposta do governo, sendo só um pormenor, parece que vem na linha do incentivo ao arrendamento de longa duração, ao invés da rentabilidade por via do Alojamento Local. Mas também pode ser menos uma preocupação e injustiça imposta ao setor do Alojamento Local.

    Upsss calma..., fim da mais valias..., se for colocado em arrendamento ao ano, mas em um contrato de 10 anos..., !!!!

    É que até parece que é normal HOJE, em 2017, numa sociedade cada vez com mais mobilidade, cheia de empregos a prazo,free lancers, etc etc etc..., as pessoas terem a certeza que vão estar 10 anos a viver numa mesma cidade ou até país. Na prática..., AS MAIS VALIAS VÃO CONTINUAR NA MESMA..., não é de uma forma, é de outra!

    Parece-nos que tudo o que seja um equilíbrio entre as 2 opções de rentabilização, em vez de medidas avulsas e estúpidas como as que regularmente nos chegam por via da comunicação social e de origem diversa, como partidos, comentadores, grupos de pressão etc, só pode ser bom.
    Há que a ficar aberto a olhar e perceber se é mesmo para se ter equilibro e se vai ser mesmo assim. Mais uma vez..., “ver para querer”!

     

    Por último, aproveitar este artigo para lembrar que na declaração de IRS em 2018, vai haver um campo específico para os proprietários / gestores de AL indicarem se querem declarar os rendimentos daí provenientes, por via do anexo B ou anexo F.

    Faz uma diferença importante, porque se mais uma vez estivermos a falar de ENIs em regime simplificado, que com o anexo B não podem deduzir despesas, mas só 35% do faturado é tributável e com uma taxa de IRS variável, por outro lado, por via do anexo F, vão pagar uma taxa fixa de 28%, mas podem deduzir quase todas as despesas do AL, excetuando decoração e eletrodomésticos.

    Mas o que é que nos garante que o que escrevemos acima, embora esteja aprovado há uns meses, vai ser assim? Nada..., afinal o que era SIM ontem, pode ser NÃO amanhã... ! 

    Porque afinal, até mesmo as muitas propostas inseridas no Orçamento do Estado e diretamente relacionadas com o AL, têm o estatuto, de estarem ainda dependentes de legislação, que não tem de passar pelo parlamento.

    Façam as contas..., e não só!

     

    zibilocal 2

  • Retirámos 10 frases/excertos da entrevista a Ana Mendes Godinho, no programa "10 minutos" da Sic Notícias, onde a Secretária de Estado do turismo falou em geral dos sucessos, desafios, objetivos e também  de empregos, empresas e do Alojamento Local.

    10 Excertos da entrevista à SIC Noticias - 15 Dez. 2017.


    1-  "O resultados no turismo é o resultado de todos, de 1 década de grande investimento público e privado. Estamos numa fase de afirmação de Portugal como um país que se soube reinventar".

    2 - "Em 17 países nomeados, ganhámos o prémio de melhor destino turístico mundial depois de termos ganho o prémio de melhor destino Europeu. Portugal está a surpreender quem nos visita".

    3-  "Estamos a crescer mais aceleradamente em receita que em número de turistas. Crescemos 40% em número de turistas e cerca de 85 % em receitas. Quem está a vir a Portugal está a gastar mais em todo o país, não só nos centros urbanos".

    4- "Uma política e estratégia a 10 anos estável para não andarmos sempre a mudar de rumo. Só se tivermos atividade turística sustentável ao longo do ano podemos ter emprego estável de qualidade que valorize as pessoas. Se tivermos uma atividade só sazonal teremos trabalho precário. Ao contrário as empresas podem reter pessoas com talento no setor".

    5- "Temos de ter atratividade em todo o território nacional, garantindo que as pessoas lá vão apostando na diversificação de mercado. A respeito dos Alojamento Local, sobre os projetos que estão na assembleia não me vou pronunciar".

    6- "O Alojamento Local tem sido determinante para a afirmação de Portugal, em alguns mercados e tipo de procura de projetos inovadores e diferentes e o Alojamento Local tem dado essa resposta".

    7- "Temos feito um grande trabalho para garantir que promovemos a concorrência leal entre os vários tipo de oferta de alojamento. A nossa preocupação é mostrar que todos estão na economia formal e contribuem para o esforço coletivo de todos.

    8- "As receitas fiscais do Alojamento Local em 2016 duplicaram face a 2015 e percebemos a importância que o Alojamento Local tem em Portugal".

    9- "Não nos esqueçamos que 75% do Alojamento Local está fora de Lisboa e Porto..., das zonas de que se fala. E tem sido um fator fundamental para desconcentrar e levar as pessoas a descobrir o país. Todos temos noção da importância que o Alojamento Local tem e de garantir equilíbrio entre residentes e turistas e que o turismo seja também sustentabilidade social".

    10- "É importante encontrar mecanismos, que em situações manifestamente demonstradas, com indicadores de objetivos em que há a existência de sobrecarga, se consigam tratar, não esquecendo que são situações pontuais, bem determinadas, que têm de ser bem demonstradas. Não tomemos as exceções pelo resto de todo o território em que o Alojamento Local tem tido um papel tão importante. Tenho a certeza que serão encontradas soluções de equilíbrio que respondam às preocupações de todas as partes".

    ( Ver Vídeo SIC Noticias - 10 minutos)

  • Cada coisa a seu tempo e o caminho está a fazer-se, mas iremos ver alguma vez na WORLD TRAVEL AWARDS serem atribuídos prémios também para o Alojamento Local ( Holiday Homes ) ?


    É com orgulho que os Portugueses e os agentes de turismo receberam ontem a notícia de 37 prémios para Portugal e 1 deles é o de “ Destino Líder Europeu “. Prémio que desde 1996 só 6 países receberam, sendo que nem sempre é atribuído a um país, na maioria dos casos é a uma cidade e só 2 vezes foi atribuído a um país, na sua totalidade, como destino.

    Grécia em 2006 e agora..., Portugal!

    Mas os prémios incluem imensas categorias, como exemplo, companhias aéreas, rentacar, hotéis..., etc.

    E dentro do Alojamento Turístico há imensas sub categorias, em que o Holiday Rentals ( Alojamento Local ) ainda não entra e claro que percebemos porquê. Por não ser ainda assumido “oficialmente” como Alojamento Profissional, por ser um tipo de alojamento muito recente e claro... , por levantar muita polémica e interesses.

    Mas veja de seguida algumas das categorias da WTA. Percebe aqui alguma semelhança com o Alojamento Local? 

     

     Europe's Europe's Leading Serviced Apartments 2017Leading Serviced Apartments 2017rtmen

    Europe's Leading Serviced Apartments 2017Europe's Leading Serviced Apartments 2017

    Europe's Leading Serviced Apartment Brand 2017Europe's Leading Serviced Apartment Brand 2017

    Europe's Leading Resort Villas 2017Europe's Leading Resort Villas 2017

    Europe's Leading Luxury Resort & Villas 2017Europe's Leading Luxury Resort & Villas 2017

    Europe's Leading Hotel Residences 2017Europe's Leading Hotel Residences 2017

    Percebemos que em muitas destas categorias de unidades, está inerente o conceito do Alojamento Local, Apartamentos, Villas etc..., de não ser só um quarto, poder ser uma unidade como se fosse uma casa, mas com uma grande diferença, é que muitas vezes estão coladas a unidades hoteleiras existentes ou oferecem serviços reconhecidos na hotelaria e considerados profissionais.

    Deixamos uma pergunta:

    Será bom..., que um dia o Alojamento Local ( Holiday Homes ) esteja também aqui nesta lista ? 

    Ou será preferível que tenha e mantenha uma identidade própria, independente do Alojamento Turístico?

    Não sabemos, e ainda não é possível haver certezas, mas há certamente uma necessidade imediata de começar a fazer perguntas como estas. Porque é INEGÁVEL o peso financeiro, social, económico que o sub setor do Alojamento Local tem a nível mundial.

    Comente e partilhe a sua visão deste tema.

     

     zibilocal 2

  • Não, não são os gestores e proprietários de Alojamento Local que estão paranoicos. E também não é nenhuma teoria da conspiração, mas algo profundo e de bastidores está a “escorrer” pelas paredes do setor do turismo em Alojamento Local, sem aparentemente se perceber de onde vem a “humidade” e os fungos associados! 

    Mas basta estar mais atento e aos poucos se percebe. 


    Claramente que a “humidade” não vem dos micro empresários do AL, legais, que pagam os seus impostos. Esses querem só que os deixem trabalhar, pagando os impostos justos sobre o que ganham. E aos gestores de AL, já chega a normal volatilidade do mercado em que trabalham, não precisam de entraves e de areia na engrenagem a vir de onde nunca deveria vir.

    Esses micro empresários do Alojamento Local, querem que lhes seja reconhecido a ENORME contribuição para os resultados brilhantes do turismo e para as receitas do fisco e para a economia em geral. Milhares de empresários MICRO, a contribuir para resultados MACRO.

    Esses só querem assim ter os mesmos direitos e deveres que qualquer outro profissional ou empresário tem, hotelaria incluída e na adequada proporção dos investimentos e riscos.

    Esses NÃO querem ser marionetas, manipuladas por lobbies escondidos com o rabo de fora, nos corredores da política, dos partidos e muito menos nos corredores do parlamento. 

    Esses NÃO querem ser afastados POR DECRETO e impedidos POR DECRETO de exercer uma profissão legítima. 

    Esses não são estúpidos e sabem por experiência própria que trabalhar bem dá resultados e assusta muita gente!

    Esses não são cobardes, arregaçam as mangas, trabalham e pagam impostos SIM ! Cobarde é quem em total desespero, a cada 6 meses, quer mudar regras do jogo, porque não sabe ou não quer jogar limpo!

     

     António Santoszibilocal 2

     

     

     

     

  • Chama-se Holidu e é uma plataforma online de pesquisa de Alojamento Local (AL), que concorre com as mais conhecidas, como o Airbnb ou o Homeaway, usando algoritmos de Inteligência Artificial (IA).


    O seu fundador, o alemão Johannes Siebers, pensou nesta startup quando estava de férias em Portugal em 2013 e procurava um alojamento para si e para o irmão. Na pesquisa que fez foi ficando frustrado com a quantidade de casas que estavam dadas como disponíveis, mas que afinal estavam já reservadas. Foi aí que lhe ocorreu a ideia de criar uma plataforma que permitisse dar-lhe essa informação, a ser recolhida entre os diversos sites onde a casa pretendida estaria registada.

    As dificuldades começaram aí, dado que seria essencial conseguir uma fórmula de pesquisa que permitisse identificar de forma inequívoca cada um dos alojamentos nas diversas plataformas onde estão registados.

    Foi então que pensou num algoritmo de IA que usasse as imagens das casas como meio de identificação de cada uma. Garante dessa forma que consegue 99% de certeza na pesquisa que é feita, dado que não se trata apenas de pesquisar imagens idênticas, mas ir mais longe e conseguir identificar as divisões a partir de ângulos diferentes.

    Essa pesquisa, em conjunto com as coordenadas GPS das casas, permite garantir que a informação é fiável, mesmo quando o universo de pesquisa é de 400 milhões de imagens e 200 plataformas de aluguer de casas.

    A Holidu tem vindo a crescer exponencialmente desde 2014, ano da sua fundação. Está hoje presente em 20 países, entre os quais Portugal, e tem um catálogo de mais de 7 milhões de alojamentos em todo o Mundo, contando já com mais de 5 milhões de visitas por mês.

    Com a sua tecnologia inovadora, esta startup representa já uma tendência crescente de sites que agregam as diversas plataformas de AL existentes, facilitando assim a vida ao utilizador final.

     

    Artigo adaptado de: https://thenextweb.com/artificial-intelligence/2017/09/26/this-travel-site-taps-ai-for-cheap-vacation-rentals/#.tnw_P4wL9Kq4

  • Desde o inicio de 2018 os dados estatísticos do turismo emitidos na Região Autónoma da Madeira, e em particular do Alojamento para Turismo, incluem o Alojamento Local. Os dados do INE a nível nacional ainda não o fazem e portanto sendo a Madeira um destino turístico de excelência, ler estes dados é um barómetro de valor. Na newsletter emitida hoje pela DREM, verifica-se a continuação do crescimento dos principais indicadores.


     

    Segundo a Direção Regional de Estatística da Madeira

    As primeiras estimativas relativas ao mês de fevereiro de 2018 apontam para acréscimos nos principais indicadores no conjunto do alojamento turístico da RAM, com variações homólogas de +4,4% nas dormidas, +11,2% nos proveitos totais e +9,0% nos proveitos de aposento.

    A hotelaria concentrou 84,8% das dormidas, crescendo 2,8% em termos homólogos, enquanto o alojamento local registou um incremento de 12,3% nas dormidas, representando 13,6% do total.

    Por sua vez, o turismo no espaço rural e de habitação, responsável por 1,7% do total, teve +31,2% de dormidas face ao mesmo mês do ano passado, variação em parte explicada pela reclassificação de um estabelecimento hoteleiro em turismo no espaço rural.

    Destaque ainda para o acréscimo homólogo no rendimento médio por quarto (RevPAR) no alojamento turístico em 4,3%, para 40,09€. O sector da hotelaria evidenciou um crescimento de +4,1% em fevereiro de 2018, apresentando um RevPAR de 43,28 euros.

    Fonte: https://estatistica.madeira.gov.pt/

     

    No que respeita ao Alojamento Local este são números oficiais que claramente sabemos poderem ser idênticos em outras regiões do país, sem falarmos de Lisboa ou Porto, embora sem ainda termos uma informação estatística validada.

    Mas é fácil perceber que o Alojamento Local é uma opção mais que óbvia a que ninguém pode ficar indiferente quando conhecemos o seu crescimento a nível nacional e neste caso temos dados estatísticos oficiais de uma região como a RAM, onde não será por falta de oferta de Hotelaria tradicional que o AL cresce e é procurado. Sem que isso prejudique os resultados dos hotéis já existentes e outras modalidades de alojamento turistico.

    A Região Autónoma da Madeira é um excelente barómetro e importante também para ler as tendências na procura por Alojamento Local a nível nacional.

    Links sugeridos:

    Em Foco
    Quadros
    Publicação

     

    zibilocal 2

  • A partir da notícia a propósito do processo colocado à AirBnb por parte das autoridades de Paris, fizemos uma leitura geral por algumas publicações Francesas para ver o panorama e encontrámos algumas semelhanças sobre o AL e o anti AL em Paris como em Lisboa. Paris entra na justiça contra Airbnb exigindo uma multa de 12,5 milhões de euros pelas 1.000 propriedades turísticas ilegais registadas no site.

    Pelo menos aqui faz-se alguma coisa para combater os ilegais, mas será que se pode pegar em 1000 ilegais e usar logo como ataque ao AL LEGAL?

    Infelizmente é isso que é possível ler em algumas publicações Francesas.


    Paris tornou-se num dos primeiros mercados das plataformas de aluguer de curta duração com 65000 propriedades ativas. À semelhança de outras capitais europeias e metrópoles mundiais confrontadas com a explosão do aluguer de imóveis turísticos de curta duração, Paris esforça-se para regularizar este mercado.

    Anne Hidalgo, a presidente de Camara de Paris estima que pelo menos 20 000 imóveis são alugados por investidores que os transformam ilegalmente em imóveis turísticos muito mais rentáveis que os alugueres tradicionais. Ao Journal du Dimanche declarou que o “problema são aqueles que possuem várias propriedades que alugam apartamentos durante todo o ano para os turistas sem declará-los, e as plataformas on-line, que são cúmplices, as recebem”.

    Também se lêm em alguns meios franceses: O turismo local tem efeitos devastador, Paris enfrenta agora a penúria de habitações e o aumento dos alugueres. Atualmente a classe media já não consegue morar na capital e e obrigada a distanciar-se. Segundo um estudo da Insee publicado em 2017 e citado pelo journal Le Parisien, a capital perdeu perto de 40 000 habitantes em 5 anos, passando de 2,27 milhões em 2010 a 2,23 em 2015.

    Ian Brossat, o secretário da Habitação de Paris e autor do livro “Airbnb ou la ville ubenisee”, afirma e citamos "temos de proibir o turismo local no centro de Paris". Acrescenta ainda que "devemos proibir não só o aluguer sazonal mas também as residências secundárias nos 4 distritos no centro de Paris".

    Legislação para proprietários e plataformas

    Os donos dos imóveis ja podiam ser punidos por lei. A lei de ALUR de 2014, prevê que sò as residências principais é que podem ser alugadas nas plataformas, com um limite de 120 dormidas por ano. Uma residência é qualificada como principal se o seu proprietário a ocupar pelo menos 8 meses por ano.

    Onde já ouvimos isto ou parecido com isto em Portugal ????

    Tão ou mais devastador que o AL legal é a falta de bom senso e equilíbrio. 

    O que a realidade mostra é como estas leis ( como a francesa ALUR 2014 ) se revelam fora da realidade do mundo, dos consumidores, dos proprietários. Estamos em 2019 e 5 anos depois nem lá como cá os turistas deixam de querer ficar em AL.

    Não foi uma moda descoberta em 2014, em França e Portugal. O conceito de Alojamento Local, o turismo em casas privadas é inquestionável e portanto o caminho só pode ser o do equilíbrio e do turismo sustentável e nunca de leis suportadas na proibição pura e simples por razões que sabemos serem numa base  ideológica desfasada do mundo do séc. XXI. 

    Dois países em que no mesmo ano de 2014 se legislou de formas diferentes, para um mesmo mercado que na verdade é GLOBAL. Em 2014 fomos inovadores tal como referiamos em Fevereiro de 2018 neste artigo AL...Europa...Portugal e há quem queira voltar atrás.

      

    zibilocal 2 

     Fontes:

    http://www.leparisien.fr/paris-75/paris-se-vide-de-ses-habitants-les-annonces-chocs-de-ian-brossat-07-09-2018-7879926.php

    https://luckey.fr/astuces/reglementation-location-saisonniere

    https://www.thetravel.com/paris-takes-airbnb-to-court-for-14-2-million-over-illegal-listings/

    https://www.bbc.com/news/technology-47198746

    https://phys.org/news/2019-02-hotel-groups-hail-offensive-airbnb.html

    https://www.thelocal.fr/20190211/paris-mayor-declares-new-war-on-airbnb

    https://g1.globo.com/mundo/noticia/2019/02/10/paris-entra-na-justica-contra-airbnb-e-pede-multa-de-125-milhoes-de-euros.ghtml

     

     

    .  

  • Para o Alojamento Local, hoje é um dia bom? É..., é para o AL, é para as populações, o turismo, as grandes e pequenas cidades, vilas e aldeias de Portugal. Para muitos milhares ou mesmo milhões de Portugueses. 

    Mas menos percetivel..., é também um dia MUITO BOM para aSociedade Civil de Portugal, num raro exemplo de poder de influência junto dos que governam e dos legisladores.


    Hoje 5 de Janeiro de 2018, ao serem debatidas as diferentes propostas, de diferentes partidos, para modificar o atual Regime Jurídico do Alojamento Local e no parlamento não se ter optado pela votação, mas sim baixar à especialidade para aprofundar o assunto e encontrar consensos, o que aconteceu?

    Hoje Ganhou claramente a sociedade civil.
    Hoje ganhou claramente a democracia participativa ( de uma forma que poucas vezes temos visto ).
    Hoje ganharam as pessoas.

    Há poucos meses, muitas pessoas e espante-se até muitos deputados não sabiam quase nada, do que é o Alojamento Local embora tenham elaborado propostas de lei para modificar o Alojamento Local em Portugal e o impacto que tem no país, na economia, nas famílias nos rendimentos.

    Hoje esse conhecimento é muito maior..., MUITO MESMO ! Sabem como isso foi possível?

    Redes sociais..., grupos do Facebook, Linkedin, Google+. Onde se destacam claramente:

    PROAL – Proprietários Alojamento Local
    Alojamento Local Esclarecimentos

    Associações, onde se destacam claramente:

    ALEP ( jovem, discreta, impactante  )
    AHRESP ( madura ) 

    Emails enviados diretamente aos deputados e grupos parlamentares por centenas de gestores de AL e prestadores de Serviços ao AL

    PETIÇÕES... parabéns ! Muitos dos objetivos foram atingidos por via de + de 10.000 assinaturas obrigando o parlamento a ler e discutir sériamente o que é sério. 

    Publicações, artigos, e-books, entrevistas, estudos, com dados concretos e sérios que mostraram a credibilidade e força emprendedora do AL e de muitos milhares de portugueses e claro..., também se viu muita contra informação, mentiras, coisas sem sentido, sem dados, sem dados sérios..., porquê?  Neste momento não quero saber, fica para mais tarde, porque ganhou o lado bom e a verdade vem ao de cima mais cedo ou mais tarde. 

    E isto é só o inicio de uma nova fase. A fase de passagem da infância / adolescência do AL para uma vida adulta.

    Também temos de referir e felicitar 2 pessoas:

    O anterior secretário de Estado do Turismo, Adolfo Mesquita Nunes, pela coragem de fazer inovação.
    A atual Secretária de Estado do Turismo, Ana Mendes Godinho, por revelar ser inteligente, conciliadora e também de visão para a frente.

    Também me sinto orgulhoso de ter ajudado a esclarecer, a ensinar, a apoiar. Algumas vezes também escrevendo coisas duras, outras vezes fazendo um grande esforço para não ir a reboque de fações que se tentam impor, umas à força, outras de mansinho. Com que objetivos neste momento não quero saber, fica para mais tarde, porque ganhou o lado bom !

    Aqui no ZiBiLocal magazine sentimos que hoje há um resultado de algo que se fez. Com a óbvia certeza que de modo algum nos podemos deitar à sombra de uma qualquer palmeira..., bem pelo contrário, o ano de 2018 vai ser de enorme exigência e responsabilidade para o AL, a Hotelaria, e o turismo sustentável.

    Mas hoje quem está mesmo de parabéns é claramente a Sociedade Civil composta pelos que participaram, ajudaram, discutiram, assumiram, reuniram, mesmo com opiniões por vezes divergentes se sentaram e disseram que o que estava em jogo era a sobrevivência de um barco comum que se chama Alojamento Local !

    Continuemos...

     

    António Santos

    zibilocal 2

     

     

  • É preocupante quando algo de incrivelmente repetente acontece em Portugal. Até mesmo numa geração que nasceu já pós revolução dos cravos, estando em plena idade ativa, adulta, que viaja, lê, ouve, bebe..., mas muitas vezes digere mal o que lhe dão a beber. Bebidas fast food ou fora de prazo alimentando o síndrome da insuficiência de autoestima e que fazem mal por aqui a quem até faz MUITO MELHOR que outros, porque somos melhores!  Isto a propósito do Turismo em casas privadas ( Alojamento Local ).


    Nas 2 últimas semanas, alguns títulos e notícias do que chegava da Europa, relativamente ao turismo em casas privadas ( Alojamento Local ):

    Alojamento local: cidades europeias exigem mudanças” ( Jornal Expresso ) e com subtítulos:

    “Em causa poderá estar a obrigatoriedade de divulgação dos dados pessoais dos proprietários que utilizam plataformas online, como o Airbnb e Booking, para arrendar as suas casas

    ou ainda:

    Oito cidades europeias vão pedir à Comissão Europeia que passe a ser obrigatório tornar pública a informação pessoal dos arrendatários. É o mais recente episódio da contestação das cidades aos excessos do alojamento local ".

    Sabia que:

    Portugal é o único país europeu com um Regime Jurídico exclusivo para o alojamento de turistas em casas privadas ( RJAL )?
    Que somos únicos com uma regulamentação nacional, desburocratizada e construída para evitar a ilegalidade?
    Que somos os únicos a exigir claramente às plataformas promotoras internacionais uma fiscalização dos anúncios publicados?
    Que há uma base de dados pública dos Alojamentos legais, ( RNAL ) que qualquer cidadão pode consultar sem se esconder nada e de nada?
    Que somos ( Portugal ) um exemplo de regulamentação deste recente sub sector do Turismo?
    Que a associação que representa o AL, ( ALEP ) tem uma importante peso na Europa?
    Que o Alojamento Local Português é visto como um excelente exemplo de legislação e mesmo um “case study” ?

    Fica a comparação com os títulos e notícias e o apelo para se comparar de forma honesta e legitima.

    Cidades Europeias desesperadas ( essas sim ) já precisam de pedir ajudar à Comissão Europeia. Essas cidades têm problemas reais, porque não há legislação nacional para as ajudar, não têm meios para combater a ilegalidade, por os governos desses países acharem que é algo que não merece atenção nacional e que simplesmente a nível regional / local se pode resolver.

    Nós por cá..., estamos mesmo muito mal caramba..., sempre na cauda, sempre atrasados..., que chatice !

     

    António Santos

    zibilocal 2

     

  • O Zibilocal foi investigar os preços das casas em Alojamento Local (AL) por região para saber se as disparidades são muito grandes, ou se há uma uniformidade na oferta. Não sendo conveniente extrapolar diretamente para uma média nacional, por poder induzir em erro, a leitura regional é interessante.


    Para o fazer, usámos uma das plataformas mais utilizadas pelos anunciantes de AL, o Airbnb, que nos permite saber o preço médio das casas dentro de uma pesquisa feita no motor de busca do site. Não será o critério mais científico, até porque, como referimos no nosso artigo comparativo de plataformas de AL, o resultado das buscas feitas no Airbnb não é perfeitamente claro.

    Quanto a datas, não quisemos restringir a pesquisa a nenhum período específico, na intenção de encontrar valores médios por ano.

    Desde logo, houve uma situação que nos intrigou, dado que a região de Leiria surgia destacada como a que teria um preço médio mais elevado. Investigando a razão de ser dessa disparidade, verificámos que ou o Papa vai voltar a Portugal este ano, ou há anunciantes que não se preocupam muito com a fidelidade da informação. Convidamos o leitor a ver com os próprios olhos aquios valores atingidos por alguns alojamentos aquando da visita do Papa Francisco, no ano passado. Há imagens que valem mais do que mil palavras.

    Mas da análise que fizemos às capitais de distrito, a região onde o AL tem custos maiores é a de Santarém. Também aqui há alguma contaminação da média provocada por alguns alojamentos desatualizados que visavam a visita do Papa, mas há também diversas quintas para aluguer completo que fazem aumentar consideravelmente essa mesma média que se situa em 93€.

    Outro local onde as casas senhoriais, e até castelos, fazem subir a média dos alugueres é Viana do Castelo, onde encontrámos 168 casas acima de 200€. Há também oferta para outras bolsas, mas a média está nos 92€.

    A região de Évora ocupa o terceiro lugar do pódio, com um preço médio por noite de 91€. Nesta região encontrámos 113 casas - na sua generalidade montes - acima de 200€, o que ajuda a justificar o lugar.

    As zonas mais urbanas têm valores mais em conta. O Porto apresenta um preço médio por noite de 50€, mas também Coimbra (56€) e até Lisboa (63€) equilibram a média.
    Numa visita às regiões autónomas, a diferença de valores médios por noite não é muito grande: a Madeira apresenta 61€ e os Açores 56€, sinal de que se consegue fazer umas férias em conta nas ilhas.

    O Algarve, uma região turística de excelência, tem a média de 80€.

    Como referimos, não se trata de uma análise estatística exata, mas dá para ter alguma ideia dos preços médios das casas disponíveis para AL em Portugal. A oferta de AL no nosso país evolui a uma velocidade elevada e na pesquisa que fizemos para este trabalho houve uma vontade que foi crescendo: ir de férias.

     

    zibilocal 2

     

  • É preciso isto?

    É preciso que cidadãos, que só querem ter o direito a uma fonte de sustento e rentabilidade, tenham de fazer petições à AR para solicitar aos deputados do parlamento de Portugal, que não lhes tirem essa fonte de proveitos? 

    As senhoras e senhores deputados não têm vergonha na cara? 

    Em muitos outros países civilizados, desta Europa, estes mesmos cidadãos não faziam petições públicas..., exigiam a demissão já e agora. Davam um murro na mesa. Mas aqui, muitos dos que representam o povo português, não merecem o lugar que o povo lhes deu.


    Para quem não sabe:

    O Alojamento Local é já sustento direto para mais de 30000 pessoas.
    Criou em 2016 mais de 13000 empregos indiretos e 6000 diretos.
    Rendeu ao estado Português, em 2016, 60 milhões de euros.
    Renderá ao estado Português, em 2017, mais de 123 milhões de euros.
    Vale já em Lisboa 1% do PIB da região.
    Sem AL não haveria alojamentos suficientes em eventos como o Web summit.
    Sem AL, 29000 casas em Portugal estariam potencialmente devolutas.
    Sem AL o país estava fortemente mais pobre.
    O AL já foi reconhecido como um “case study” pelo seu sucesso e empreendedorismo.
    O AL é no entanto, na quase totalidade, de iniciativa privada, sem subsídios, sem apoios estatais.

    Qual o direito de partidos, deputados, governos se usurparem destes resultados quando pouco ou mesmo nada fizeram ?

    Porquê que algumas das propostas, de alguns partidos, são quase uma cópia de propostas de alteração que chegam de setores hoteleiros que também têm Alojamentos Locais?

    A grande maioria das pessoas que fazem Alojamento Local não têm nomes de filósofos, não tiram coelhos da cartola e não têm as costas largas e também são “experts” em dar afetos aos turistas que visitam Portugal.

    O Alojamento Local é composto maioritariamente por pessoas que criaram o seu próprio emprego, não fazem greves, não esperam subsídios, pagam impostos..., mesmo quando os aumentam em 200%..., ( 2017 ) e têm quase todos uma coisa em comum..., GARRA ! Enquanto as senhoras e senhores deputados que querem mudar a legislação, na linha das propostas apresentadas à Assembleia da República, não têm GARRA, têm GARRAS..., é esta a diferença!

    De forma mais ou menos encapotada, pretende-se legislar no sentido de impedir na prática que as pessoas deixem de poder exercer uma atividade, uma profissão, um serviço legitimo, legal, que já é totalmente regulado, regulamentado e que os ajustes têm de ser em defesa dos empregos e sustento e não em defesa de grupos económicos, de negócios chorudos com a reabilitação urbana, com a Compra e Venda de Imobiliário e Golds..., muitos Golds.

    Senhoras deputadas e deputados, tenham vergonha e usem a oportunidade que ainda têm de nos próximos dias ler as petições, ouvir, ponderar e perceber que o que há a mudar e ajustar, são casos “Micro” de freguesias, bairros históricos e pouco mais..., onde sim, é preciso regular e equilibrar. O Alojamento Local ( AL ) não precisa de mudanças, precisa de apoio !

     

    António Santos

    zibilocal 2

     

  •  

    Domingo

    • O Diário de Notícias noticiaque, no Algarve, a multiplicação de casas em Alojamento Local tem provocado um aumento nos preços de limpeza, havendo já quem pague 15 e 16 euros à hora;

    2ª feira

    • Na página online da Revista Sábado, pode-se ler uma notíciasobre as casas de luxo no Chiado que são vendidas para Alojamento Local. É referido que a rentabilidade pode chegar aos 15%;


    3ª feira

    • É uma das notícias da semana sobre o sector: a proposta sobre os hostels deixarem de ser considerados Alojamento Local. O jornal online ECO destaca isso mesmo, citando a secretária de estado Ana Pinho, que foi ouvida no Parlamento, no âmbito das propostas de alteração à legislação de Alojamento Local;
    • Encontrámos uma reportagem interessante sobre a dinamização do Bairro Herculano, no Porto, onde turistas e moradores convivem de forma saudável, muito graças ao investimento feito em Alojamento Local naquela zona da cidade;
    • Notícia detalhada sobre o investimento imobiliário na Madeira, onde o Alojamento Local é referido como uma aposta com retorno garantido;


    5ª feira

    • Novamente a questão dos Hostels, mas também a questão relacionada com a transmissão automática de um proprietário para o outro dos registos e licenças de Alojamento Local, são abordados pela secretária de estado Ana Pinho, em notícia do Idealista;


    6ª feira

  •  

    2ª feira

    • Um relato impressionante de um proprietário de Alojamento Local que lutou com as próprias mãos para salvar a sua propriedade em Figueiró dos Vinhos;
    • É notíciaa acusação feita à Comunidade Europeia de estar a contribuir para que não haja limitação ao Alojamento Local;
    • A propósito de uma reportagem sobre os 20 anos da Expo 98, ficamos a saber que o Parque das Nações tem 300 casas em Alojamento Local.

    3ª feira


    4ª feira


    5ª feira

    • É citado pela publicação online ECO um artigo do New York Times onde se destaca a recuperação económica da capital portuguesa, destacando o Alojamento Local como um dos principais impulsionadores;
    • O Dinheiro Vivo faz uma reportagem sobre as férias dos portugueses, referindo que a geração millennial está a mudar o paradigma no tipo de alojamento procurado, recorrendo cada vez mais ao Alojamento Local;


    6ª feira

    • O Presidente da Junta de Freguesia de Santa Maria Maior, em Lisboa, defende que pode haver “situações de quota zero” para o Alojamento Local tema que está a ser debatido no Parlamento e que certamente irá ser notícia nas próximas semanas.
  •  

    2ª feira

    • Reportagem do Público que fala sobre o que está em causa na discussão na Assembleia da República para trazer alterações ao regime de Alojamento Local;

    3ª feira

    • Em reação às propostas de alteração à lei do Alojamento Local, várias entidades relacionadas com o turismo vieram tecer críticas, reforçando que a necessidade de aval por parte dos condóminos irá criar litígios;


    4ª feira


    6ª feira

    • É notícia a disputa entre os estudantes de uma república em Lisboa que ponderam ir para tribunal para impedir que a República do Santo Condestável seja transformada em Alojamento Local por intenção do proprietário, que se recusa a renovar o contrato de arrendamento.
  •  

    2ª feira

    • Num artigo do Jornal Económico, Madalena Perdigão, associada coordenadora da área de Turismo & Lazer da CCA Ontier, realça o papel do Alojamento Local no investimento que surge no interior do país. Os incentivos fiscais tornam aliciante esta opção de negócio e há cada vez mais clientes individuais a aventurarem-se no sector;

    3ª feira

    • O que é que o Alojamento Local tem a ver com um arraial de sardinhas? O Jornal Económico começou por dizer que tinha sido o AL o responsável pelo cancelamento de um arraial no bairro do Castelo, mas afinal parece que não era bem assim. Perceba porquê aqui;


    4ª feira


    5ª feira

    • O Presidente da Câmara do Porto vem-se mostrar contra as medidas anunciadas para regular o Alojamento Local, classificando-as como sendo “medidas punitivas e diabolizadoras do alojamento local”;
    • Anunciados os vencedores do galardão Green Key, que distingue os estabelecimentos turísticos que implementam boas práticas ambientais e sociais. A cerimónia teve lugar nesta quinta-feira e foram diversos os Alojamentos Locais distinguidos. Conheça aquios premiados;


    6ª feira

  • Estamos a meio de Março e quase no limite do prazo que o atual governo apontou para se ter uma revisão da atual lei que rege o Alojamento Local, isto anunciado quando da apresentação do Orçamento do Estado. No meio disto como alguns sabem, desde o inicio do ano que os deputados estão nos bastidores do Parlamento ( na especialidade ) a debater o tema para se elaborarem novas propostas no sentido de se alterar a lei atual.


    Perante isto, ou enquanto isto, mexeu-se na fiscalidade do AL de forma mais ou menos indireta e falta agora ver o que aí vem sobre regras, obrigações, fiscalização, normas, quotas..., taxas e taxinhas, casas e hotéis.

    Esta semana ( também em Março ) finalmente ficou pronto nos bastidores do parlamento ( na especialidade ) o acordo entre os partidos, deputados, governo (e outros certamente ) sobre a legislação que permite que empresas legais, livres, que funcionam dentro da nossa economia de mercado, exemplos puros de empresas da economia de partilha, como a UBER, CABIFY ou TAXIFAY que foram há uns meses consideradas ilegais por alguns, (incrivel) passem afinal a continuar a fazer o que sempre fizeram.

    Mas agora com a “benção” do estado ( e não só ) e com regras muiiiito bem estudadas pelos legisladores de forma a que não só se regule e se proteja os “colaboradores” de “abusos” dos patrões..., mas onde também se impõe percentagens ( % ) a entregar ao estado para compensação do trabalho que o estado vai ter com eles !!!!

    A preocupação era mesmo só defender os livres prestadores de serviços, os motoristas, que já tinham de acordar regras e condições para exercer a atividade claramente estabelecidas pelas empresas e que só as aceitavam se quisessem..., ou a preocupação era a que agora é óbvia, que é o estado colocar-se lá dentro e comer um pedaço do bolo?

    Pode-se ler notícias sobre o tema em diferentes locais, mas deixamos aqui 2 links do ECO em artigos de datas .9 de Março | 14 de Março )

    O que sugerimos é olhar para estas notícias..., parar, fechar os olhos, pensar no Alojamento Local e tentar ver em vez de UBER...,  AIRBNB, em vez de TAXIFY..., BOOKING..., ou em vez de CABIFY..., HOMEAWAY, TRIPADVISOR..., etc.

    Em vez de carros e motoristas..., casas e gestores de AL.

    Vê algumas semelhanças e diferenças?

    Algumas semelhanças

    • As plataformas são grandes intermediários que facilitam os negócios aos pequenos empresários.
    • Economia de partilha pura e inovadora suportada na internet.
    • Os operadores são donos privados dos seus bens que colocam ao serviço do utilizador / consumidor.
    • Rapidamente se percebeu que o consumidor quer e precisa de alternativas e destes serviços.  

    Algumas diferenças

    • O Alojamento Local em Portugal já tem um regime Jurídico próprio desde 2014 e a funcionar com sucesso não precisa de nova legislação.
    • Os operadores do Alojamento Local já pagam impostos diretos e indiretos elevados e não suportam mais taxas.
    • O Alojamento Local trás um valor acrescentado ao país muito para lá dos “euros”.
    • O Alojamento Local faz parte do sector do turismo, que se sabe é frágil e muito volátil não garantindo rendimentos aos seus operadores.

     

    No meio disto e só para voltar ao título do artigo, as forças do “contra o Alojamento Local” deixem de atirar pó para os olhos das pessoas e percebam que tal como os taxistas..., também têm de mudar, porque o mundo mudou. E neste exemplo da UBER vs Governos..., aplica-se mesmo aquela velha frase.

    Se não os vences, junta-te a eles !

    Só é pena que fica a sensação de ser uma junção em que uma das partes facilmente pode passar a ser parasita em vez de parceiro.

    Poderá também aqui, em breve, virmos a ver e ter semelhanças no Alojamento Local? 

     

    zibilocal 2

     

  • No passado dia 17 de Janeiro, foram apreciadas no parlamento as duas petiçõesque apelaram por medidas para salvaguardar o Alojamento Local (AL). Uma hora antes haviam sido discutidas duas propostas de legalização da cannabis. Fiquei a saber que ainda não existe consenso sobre esta planta, mas desconfio que bastou ouvir in loco os deputados a falar sobre o tema para sentir os seus efeitos, nomeadamente na percepção da realidade.


    Quando Luis Vilhena, do PS, se mostrou satisfeito com os resultados da nova lei de 2018 sobre o AL, comecei a ficar preocupado com a memória de curto prazo, uma vez que três dos aspectos apresentados como positivos eram tudo menos realistas. O deputado disse que: a opinião pública sobre o AL serenou (talvez a mesma serenidade típica de uma claque de futebol quando se dirige a um árbitro); um número significativo de AL saiu da clandestinidade (como se proibir os legais e não fiscalizar os ilegais não contribuísse precisamente para o contrário); os moradores que são perturbados pelo AL podem resolver o seu problema de uma forma mais eficaz (tão eficaz que só vai entrar em vigor daqui a dois anos e consegue ainda ser criticada pelos próprios condomínios, ao mesmo tempo que Medina diz não passar de uma ilusão).

    Já António Costa e Silva, do PSD, começou por realçar a excelência das petições. Aliás, chegou mesmo a dizer que estas foram um grande contributo para a Assembleia da República (AR) e que a AR é que não deu o mesmo contributo quando fez a aprovação da legislação sobre o AL, de forma apressada e sem dar a devida atenção às petições. Foi caso para causar vermelhidão, não nos olhos, mas sim nas bochechas de muita gente que estava presente no hemiciclo. Voltei a sentir uma clareza no pensamento após o deputado ter ainda evidenciado o grande contributo que o AL deu para a consagração do país como destino turístico internacional (um terço dos turistas escolhe AL), assim como para a regeneração, revitalização e a recuperação dos centros históricos e consequente criação de muitos postos de trabalho.

    Ilda Araújo Novo, do CDS, manifestou concordância com as preocupações demonstradas pelos peticionários e arrefeceu a euforia do governo acerca da nova lei, cujos efeitos adversos e eventualmente tóxicos passam por complicar o acesso à actividade, introduzir burocracia ou gerar inúmeros imbróglios jurídicos. Como exemplos, a deputada mencionou a imposição de um seguro que não existe no mercado, a fiscalização do condomínio sem regras e procedimentos claros e a possibilidade dos municípios instituírem um sistema de quotas sem que a lei estabeleça quaisquer critérios ou objectivos para a sua criação. Isto tudo pode contribuir para devolver muitos AL à economia paralela, voltando-se atrás no tempo. A deputada alertou ainda para a saga do governo contra o AL, desta vez através de propostas de alteração à lei de bases da habitação, pretendendo que seja necessária uma licença de utilização específica para o AL, o que pode dificultar a posterior afectação do imóvel à habitação.

    Paula Santos, do PCP, também se revelou satisfeita com o processo legislativo e com a solução encontrada para regulamentar o AL, que visa compatibilizar esta actividade económica com a protecção do direito à habitação, respeitando as especificidades de cada local. A intervenção da deputada assentou, contudo, numa visão particularmente exagerada do AL como responsável por dificultar o acesso à habitação e expulsar a população residente. Se, no debate sobre a legalização da cannabis, o PCP salientou que os estudos são ainda escassos, contraditórios ou inexistentes, seria de esperar que os estudos sobre a gentrificação e o AL tivessem igual importância para o partido. Se não me falham as funções intelectuais e cognitivas, é ilógico que o PCP desconsidere que a maior parte dos prédios de alojamento local estava devoluta e que os entendidos apontem causas mais profundas e estruturaisdo que as que têm sido divulgadas.

    Por fim, Maria Manuel Rola, do BE, encetou um ataque tremendo ao AL. Para começar, foi a única deputada quenão cumprimentou os subscritores ou mencionou as petições. O mais provável é que nem sequer as tenha lido, caso contrário não cometeria tantos erros de interpretação da realidade - com base noSIGTUR, estabeleceu uma comparação entre cerca de 7 mil AL e 100 empreendimentos turísticos no concelho do Porto, mas omitindo que o primeiro representa cerca de 35 mil utentes e o segundo cerca de 20 mil, ambos na sua ocupação máxima;afirmou que a taxação fiscal do AL é mais favorável, quando ocorre precisamente o contrário;tentou criar a ideia de que o AL é explorado por grandes grupos económicos, quando a esmagadora maioria dos proprietários tem apenas um alojamento; inventou relações de turistas com a capacidade da cidade, sempre com base em 100% de taxa de ocupação e na capacidade máxima dos alojamentos,o que é completamente irrealista; importou um conceito estrangeiro e recente para definir o AL, esquecendo que em Portugal já se arrendam casas para férias desde há décadas, em zonas de veraneio. Como se não bastasse, a deputadaapresentou medidas para acabar com o negócio e emprego criado pelos pequenos proprietários, privilegiando assim os grandes grupos, einsinuou que o AL não paga os devidos impostos. Fiquei então na dúvida: é este o Bloco, que ainda há pouco havia defendido o autocultivo da cannabis, o mesmo partido que agorapretende destruir o autoemprego? Se isto não é paranoia contra o AL, então devo estar ainda sob o efeito de uma estranha ressaca...

     

    Paulo Matos 

    Artigo de opinião em:

    zibilocal 2

  • Seja para gestores de Alojamento Local ou para a hotelaria tradicional, as preocupações são evidentes com a imposição, controle e quase monopólio dos canais intermediários de reservas, as OTA ( plataformas de reserva online ). Em Portugal aparentemente não se fala, mas entre os profissionais sim, está a ser tema de preocupação. A distribuição estratégica, procurando o "Bookdirect", é um dos tópicos mais atuais no setor de reservas de férias com busca por alternativas. Também os profissionais de Alojamento Local estão preocupados e é um problema crescente que afeta também os turistas. 


    À medida que aumenta a velocidade e complexidade da tecnologia dos OTA ( plataformas de reserva online ), mudam as suas políticas e por exemplo os gestores de propriedades de férias entram numa encruzilhada no que respeita às suas estratégias de distribuição.

    Há um movimento crescente de desconforto com as OTA, tanto na Europa como nos EUA, por aumento constante das taxas cobradas nas comissões, seja ao AL ou Hotel, mas também aos turistas, em alguns casos chegando estes a pagar 12% de comissão numa reserva, enquanto o gestor da unidade de alojamento paga 3% ou 5% na mesma reserva. As comissões podem ainda incidir sobre as transações monetárias ou mesmo sobre as taxas de limpeza. 

    Igualmente por imposição de políticas que limitam a liberdade de escolha e gestão, os gestores de AL estão a decidir encontrar formas de serem mais independentes destes OTAs e compartilham as suas perspectivas no #BookDirect Guest Education Day.

    Sabia da existência desta iniciativa?

    O evento, que é realizado anualmente, teve a sua segunda edição a 6 de fevereiro 2019. Muito por via de iniciativa da publicação VRM intel e com a alta procura de alojamento em casas de férias ( Alojamento Local ) a nível mundial, os gestores e proprietários uniram forças para neste dia transmitir uma mensagem aos  viajantes que reservam casas e apartamentos de férias, para que saibam as vantagens de reservar diretamente com as empresas gestoras ou com os gestores / proprietários.

    Leia as perspectivas de gestores e proprietários fora de Portugal, sobre esta mudança:

    Alex Breaux, gerente da Sun Realty, uma das maiores redes de administração de propriedades nos Outer Banks em Carolina do Norte.

    “Mantivemos a independência dos OTAs através de uma combinação de forte reconhecimento da marca, um plano de marketing anual e de multicanal e investimento para manter a conscientização, um compromisso com a excelência em hospitalidade para fidelizar e repetir hóspedes - e, é claro, uma prioridade de suporte e serviço, pois esses relacionamentos são fundamentais. Não há segredos. Nós apenas nunca cedemos e nunca renunciamos à nossa independência. Fico feliz por termos tomado as decisões que tomamos. Nós temos zero barreiras em nosso processo de reserva ou nossa comunicação com os hóspedes. O benefício é um relacionamento direto que constrói aquela relação duradoura que todos nós queremos com nossos hóspedes ”

    Michelle Hodges, presidente da SH Enterprises, a empresa controladora da Meyer Vacation Rentals.

    “Nós chegamos à conclusão de que não queríamos ser vítimas de um pensamento de curto prazo. Nós realmente queríamos saber para onde estávamos a ir, e estar ciente das decisões que estamos a tomar e de como chegaremos lá”

    Christina Casas (fundadora e CEO) e Natalie Blinder (vice-presidente) da Exceptional Stays, empresa que gere 127 propriedades de luxo com sede em Telluride, Colorado, bem como no México, República Dominicana, Marrocos, Suíça e Espanha.

    "A independência dos OTAs é essencial para a nossa estratégia de negócios", disse Christina Casas. “Decidimos há muito tempo que tínhamos uma escolha a fazer: usar o OTA ou usar esse dinheiro para fazer nosso próprio marketing e divulgação ao cliente. Acreditamos que temos uma vantagem por causa de nossa equipe, que tem sólida experiência em marketing digital e vendas, e o ROI de nossos esforços de marketing supera o ROI de confiar em terceiros para fazer nossas reservas”.

    Claire Reiswerg, proprietária da Sand ‘N Sea Properties em Galveston, Texas.

    “Nosso modelo de negócios tem economizado quantias incalculáveis de dores de cabeça, tecnologias e políticas e, é claro, nos poupou muito dinheiro. Isso também nos tornou melhores em nosso trabalho principal: manter os hóspedes felizes e com desejo de voltar ao Sand 'N Sea”.

    Fontes:

    https://www.vrmintel.com/event/bookdirect-guest-education-day Acesso em 05/02/2019.

    https://www.vrmintel.com/property-managers-discuss-their-ota-distribution-strategies Acesso em 05/02/2019.

     

    zibilocal 2

  • Um  artigo importante para quem gere Alojamento Local mas não só. Também importante para quem quer perceber as fases, os períodos, as tendências das buscas de Alojamento Local por parte dos turistas mundiais. Use e abuse do Google Trends. Uma ferramenta que até mostra que o Alojamento Local é genuinamente procurado pelos turistas mundiais, sem ser preciso forçar ( obrigar ou impingir esta forma de alojamento para turismo ) pois quem faz uma busca no Google por Holiday Homes Portugal é porque é isso que quer e quando quer ficar em um hotel é "hotel" que procura. Os turistas sabem o que querem e também pelo Google Trends pode-se perceber isso. 


    Desde há vários anos que é evidente que a busca por férias em casas privadas aumenta e tem períodos de picos de procura. A nossa experiência diz e continua a confirmar-se que a procura começa logo no final de cada ano para reservas destinadas ao verão seguinte. Em particular por turistas do centro da Europa. Já os latinos tendencialmente pensam mais "em cima das datas". 

    Mas numa conferência que aconteceu em Outubro de 2017, na Escola Superior de Turismo do IPL em Peniche, cujo palestrante era Mário Camões, Business Development Manager da Google Portugal, ouvimos a confirmação de algo ainda mais concreto. O período do ano em que o Google atinge picos nas buscas internacionais para palavras chaves como “holiday homes portugal” ou “casas de vacaciones Portugal”, ou “maison de vacances portugal”... é em Janeiro de cada ano na 2º semana e 3º semana.

    Nós aqui no ZiBiLocal também temos feito as nossas análises e deixamos algumas conclusões muito interessantes.

    Com regularidade recebemos emails do Google Trends como estes:

     

    3

     

    1

     

    casavacacionesdex2017

     

    2

    Veja a evolução ao aproximar-se o final do ano, na palavra chave "Holiday Home Portugal" seja em "Casa de vacaciones Portugal".  Mas embora a busca por "casa de vacaciones" tenha um crescimento de 614% na última semana do ano, versus os 18% da semana anterior, isso é precisamente porque os Espanhois procuram casa em cima das datas e neste caso para mini férias de Natal e fim de ano. Ao contrário dos Ingleses e Franceses que será tendencialmente para as férias de verão.

    O Google Trends permite também fazermos análises diretamente que nos dão dados muito interessantes com estes:

     

    1º Trimestre 2017

    1trim17

    2º Trimestre 2017


    q2trim

    3º Trimestre 2017

    q3trim17

    4º Trimestre 2017

    q4ºtrim17

    O Google Trends é uma ferramenta fantástica para fazer análises que podem ajudar muitos negócios que se relacionem com consumidores internacionais como é o turismo e embora seja aliciante explorar a fundo as opções de estatísticas, no entanto sugerimos que siga 3 princípios de base:

    1- Escolher expressões, palavras chave que poderão ser mais usadas quando se procura algo, mas colocando 3 ou 4 variáveis possíveis.

    2- Definir intervalos de datas alterando com diferentes intervalos para as mesmas palavras chave e comparar resultados.

    3- Fazer variáveis entre busca “nível mundial” ou por país. Algo muito importante quando se trabalha com nichos de mercado geográficos.

    Nos exemplos acima só usámos “nível mundial” mas isso deu-nos um dado muito interessante. É que mesmo que se saiba que os turistas que chegam a Portugal são cada vez mais provenientes de países muito diversos, no entanto durante todo o ano de 2017, foi a partir do Reino Unido que se verificou haver mais buscas por “holiday home portugal”..., mas outro dado interessante é que a expressão “vacation rentals” que é particularmente usada nos Estados Unidos, também está a generalizar-se e já está a ser usada por muitos outros turistas de outras regiões.

    Veja agora um exercício que fizemos ( com um objetivo diferente ) em que as nossas escolhas de parâmetros foram:

    1- Expressões de busca: Casas de férias + Alojamento Local ( usando o processo de comparação )

    2- Intervalo de datas: 1 Janeiro 2014 a 1 Janeiro 2018 ( desde o ano da nova legislação )

    3 -País de onde partiram as buscas: Portugal

     

    Portugal casasferiasvsalojamentolocal

     

    A expressão (palavra chave) "Alojamento Local " ultrapassou largamente a expressão "Casas de Férias". Claro que também por se ter tornado um tema muito falado e debatido em Portugal e portanto essas buscas serem provenientes não só de viajantes que querem fazer férias em AL.  O que não significa que a palavra chave "casas de férias" esteja a deixar de ser usada, como se pode ver no quadro abaixo. E claro que nesse caso já será muito provável que a busca esteja a ser feita por alguém em Portugal, que procura uma casa de férias ( Alojamento Local ) para férias.   

    buscas principais

     

    zibilocal 2

     

  • Este artigo não é de tricas, mas parte da entrevista que Raul Martins, o presidente da AHP ( Associação Hotelaria de Portugal ), deu à publicação PRESSTUR, que não é muito diferente de outras entrevistas anteriores, quando fala de Alojamento Local, ( quantas mais virão no mesmo tom? ). A única coisa que achamos que há para dizer, é que na realidade, o senhor presidente da AHP, parece estar num processo de auto descredibilização, não atualização, miopia e que esperamos sinceramente que isso acabe por não afetar de forma mais séria a Associação de Hotelaria de Portugal. Seria mau para os Hoteleiros e para o Turismo Português.

    Até porque Raúl Martins tem responsabilidades no grupo Altis, que detem mais de 30 apartamentos registados como Alojamento Local. 


    O 29º Congresso Nacional da AHP, começa hoje dia 15 de Novembro de 2018 e parece-nos que se alguém não aproveitar a oportunidade para conversar e esclarecer cabeças como a do presidente da AHP, é uma oportunidade de ouro perdida.

    Temas e palestrantes:

    PAINEL 1 | O Turismo na Europa das Regiões  

    PAINEL 2 | A condição periférica de Portugal

    PAINEL 3 | Como crescer sem perder a identidade

    PAINEL 4 |As pessoas: a aposta de sempre, os reptos do futuro

    PAINEL 5 |O Futuro do Hotel Revenue Management

    PAINEL 6 |Novas tendências do alojamento

    É de algum interesse ver a lista depalestrantes

     

    Note-se que este Congresso é de Hotelaria e Turismo..., turismo no seu global. O que faria todo o sentido ver-se um debate aberto a propósito do fenómeno mundial e nacional, que é a procura genuína dos turistas pelo alojamento em casas privadas, Alojamento Local em Portugal.

    Até percebemos, que enquanto não se sair da caixa, do quadrado, do entulho e comportamentos de corporativismo tão marcados em Portugal, um congresso destes não vai ter a coragem de colocar o assunto em cima da mesa de forma aberta. Será que algum dos palestrantes o vai fazer por sua própria iniciativa, ou  será só abordado por alto no Painel 6 ou nem isso?

    E se algum o fizer, será de forma condicionada pelas pressões corporativistas, ideológicas, financeiras, partidárias, como temos assistido em muitos “canais” ? Ou será olhando para o inevitável, que é o facto de governos e estados deste planeta não conseguirem contradizer por muito tempo, aquilo que é a vontade das pessoas evoluírem, fazerem diferente, ter experiências e o direito a escolher em liberdade, até no simples facto de quererem dormir fora de casa..., numa casa, em vez do tradicional hotel e que isso é legitimo e legal.

    Realmente é verdade Sr presidente da AHP..., o AL não é concorrente..., complementa, no mesmo sentido de um apoio ao turismo de elevada qualidade. Algo que até já foi reconhecido por pessoas influentes e responsáveis do setor da hotelaria, do turismo e não só. Pessoas que sim..., conhecem, sabem o que é Alojamento Local, a sua qualidade e os milhões de € que permite que fiquem em Portugal, em vez de outro país concorrente em termos turísticos.

    E sim, porque AL é uma sigla de um tipo de Alojamento para Turismo devidamente regulamentado em Portugal, em que quem os gere, não são “totós”.

    E sim, um AL tem casa de banho privada, espaço privado, limpo, com regras a preços que vão de 30€ a 400€/noite e até mais..., e com mais uma coisa..., é feito por pessoas para pessoas e onde se pode ficar a 2, em família ou com amigos, não precisa ter quartos comunicantes, há oferta diversificada, personalizada que se adapta de forma natural ao que os turistas de hoje e do futuro procuram. E não, AL não são só espaços partilhados, ou Hostels, com quartos e casas de banho partilhados como o Sr Presidente da AHP mantém bem vivo, sem perceber que o mundo muda muito mais depressa que alguns cérebros.

    E o mundo muda, porque cada vez mais, o mundo partilha, numa crescente economia de partilha, em vez da concentração. Essa é uma das maiores batalhas silenciosas a que o mundo está a assistir.
    É a partilha de recursos e proveitos em que MUITO se partilha por MUITOS em oposição à concentração, em que MUITO se partilha por POUCOS. Grande verdade Sr Presidente da AHP..., o AL não é concorrente, é complementar, concordamos consigo PORQUE PARTILHA os muitos alojamentos, com os muitos hotéis, sem entrar em competição prejudicial, estupidificante e desnecessária.

    Esperamos sinceramente que no ano em que a Organização Mundial do Turismo, definiu como o ano do turismo sustentável, saiam do 29º Congresso da AHP coisas limpas e responsáveis que contribuam para o crescimento saudável do turismo sustentável.

     

    zibilocal 2

  •  

    Turismo de Portugal

      

    Portal do Cidadão / Balcão do empreendedor

    Acesso para o registo online - É por aqui que inicia o registo online de um Alojamento Local. Não é difícil e pode precisar de leitor Cartão Cidadão, mas sugerimos usar o processo de credencial por senha via telemóvel. Se não estiver à vontade com o processo, aconselhamos que faça o registo diretamente na Câmara Municipal. 

    Consulta ao RNAL- Pode aqui consultar números de registo e dados de todos os Alojamentos Locais registados no Turismo de Portugal

  • O parlamento Português, vai receber uma proposta do Bloco de Esquerda, para que se mude a legislação do AL, de modo a que o Alojamento Local, seja possível só durante 90 dias do ano. As unidades que operem mais de 90 dias, seriam equiparadas a Hotéis, conforme a proposta do BE.

    Robles do BE, tem uma frase a propósito do assunto que diz “ é preciso separar as águas “..., então também vamos aqui tentar separar algumas das águas, para que se perceba a inteligência de propostas como esta.


     

    Argumentos da proposta do BE e cenários possíveis das consequências.

    Argumento do BE : “O AL que opera mais de 90 dias, passará a ser tributado como a hotelaria...”. Então isso significa que:

    Atualmente a grande maioria dos AL são tributados sobre 35% da faturação, pelo regime fiscal em que se inserem, não podem deduzir despesas no lucro. Significa que o estado tem garantido, um valor de IRS proveniente de perto de 50.000 ALs, a uma taxa que nunca é inferior a 10%..., e que pode equivaler a bem mais de 15 milhões de euros.

    Então, com base nesta proposta e à luz do regime fiscal do AL e atualmente em vigor, os que passariam ao regime da hotelaria, passariam a ser tributados sobre só 15%, passariam a contabilidade organizada, ou IRC, colocam as despesas todas ( e são muitas ), o IVA de 6% é deduzido com despesas a 23% e no fim dá lucro “ZERO”, ou mesmo prejuízo e o estado recebe “migalhas” em vez de milhões . Querem assim?

    Os que não passam a regime de hotelaria, ( os tais dos 90 dias ), usam da excelente capacidade criativa que é própria dos Portugueses, retiram ( de novo ) as casas do AL legal, depois de tanto trabalho que tem dado mudar essa mentalidade, voltam a ser de novo aos milhares, ninguém sabe exatamente onde estão e de quem são, emperram a máquina da fiscalização e..., ( deixo à imaginação de quem quiser imaginar ).
    Querem assim?

     

    Argumento do BE: Diminuir ou acabar com o que chamam de “turistificação” das cidades e fazer reduzir ao preços das casas. Então isto significa que:

    Iríamos passar da “turistificação” à “estupidificação” das cidades e do país todo!

    Mas acham que um proprietário, vai aceitar que mandem no que é dele e que vai colocar a casa em arrendamento, seja de que tipo for, se isso não for lucrativo? Se não for lucrativo, simplesmente é melhor estar fechada..., simples ( onde será que eu já vi isto, há poucos anos ) ?

     

    Argumento do BE: “A proposta é útil...”. Mas isto significa que a proposta é útil a quem?

    Ao proprietário ( Classe alta / rico )..., se não é interessante, parte para outra!
    Ao proprietário ( Classe média / trabalhador ) se não é interessante fecha.
    Ao muitos milhares de prestadores de serviços ao Alojamento Local, deixa de haver mercado e o caminho é o desemprego ou emigração.
    Para a classe baixa / pobre, nada vai mudar.
    Para os turistas..., à semelhança dos Proprietários ricos, se não é interessante também partem para outra. Porque há mais para onde ir e se não os querem cá..., e aos milhões de € que deixam..., há mais quem queira.

     

    Mas então, de novo... “orgulhosamente sós” como na década de 50/60/70?

    Mas é assim tão difícil perceber que a sustentabilidade é possível, sem extremismos, 8 e 80 ?

    Haveria muito mais para dizer e embora este magazine não seja de cariz político e ser totalmente livre, ou por isso mesmo, não posso deixar de fazer só uma muito pequena análise, do ponto de vista ideológico, ao que está por detrás destas propostas, 

    Constata-se que a grande fatia de proprietários e exploradores de Alojamentos Locais, são pessoas da classe média Portuguesa, que precisam trabalhar para viver, que é essa classe média que se revelou empreendedora, bastando que lhes tenham sido tiradas algumas das algemas burocráticas e fiscais. Que lhes tenha sido dada oportunidade para fazerem alguma coisa..., com alguma coisa que ainda possuem e fica do seu trabalho.

    E é precisamente a essa classe média, que um partido dito defensor dos que precisam, quer tirar as oportunidades, ficando de novo em aberto o mercado para os grandes grupos económicos da hotelaria e não só, onde os pequenos operadores, seriam impedidos de atuar no mesmo mercado, por decreto?

    E que mesmo aos hoteleiros, segundo a proposta, se deve impedir de abrirem novas unidades, dando privilégios e oportunidades aos que já estão no mercado, para aumentarem assim os monopólios?

    Então a ideia..., é a classe média portuguesa continuar a levar porrada !?
    Que mal fizeram ?

     

    António Santos

    zibilocal 2 

  • O aluguer de casas de férias é um negócio que se vem ajustando cada vez mais às necessidades do turista, manifestando-se como uma tendência complementar ao hotel. Também em espanha e em todo o MUNDO como se sabe, mas vamos ver um pouco do panorama de Espanha. 


    Entre as maiores cidades da Espanha e regiões, com mais atividades turísticas estão Madrid, Barcelona, Baleares e as Ilhas Canárias.

    No tema do aluguer de férias, ( alquiler vacacional ) esforços foram feitos para estabelecer novos regulamentos legais para contrariar os decretos que buscam limitar ou impedir a atividade.

    Tal é o caso das Ilhas Canárias, onde o Supremo Tribunal, através de uma sentença anulou o preceito contido no Decreto do Governo das Canárias de 2015, que proibia os proprietários de casas de férias de arrendar por quarto ou habitação completa.
    Neste sentido, uma das estipulações legais mais controversas que regula o arrendamento de férias nas Ilhas Canárias é revogada.
    Entre os argumentos mais importantes que foram discutidos nesta decisão estão: 

    A limitação à propriedade. O Supremo Tribunal considerou que não havia razão para proibir o proprietário de uma casa de férias, de o arrendar para turismo.

    Considera esta Suprema Corte, que ao limitar a disposição de uma propriedade de férias viola a liberdade de negócios nos setores de turismo.
    Além disso, contraria a Lei de Mercado, na medida em que sustenta na decisão que se inclina a tentar "favorecer a oferta de produtos tradicionais de alojamento".

    A perturbação na coexistência entre moradores e turistas. Este argumento apresentado pelo Governo das Ilhas Canárias, em que alegam que o arrendamento de quartos poderia trazer conflitos nos edifícios de casas residenciais.

    Ao mesmo tempo, o argumento é que, ao permitir o alojamento com pequeno almoço nesses alojamentos de quartos, ocorreria um choque que perturbaria os hábitos do residente comum e do turista. Estes argumentos não são válidos para o Supremo Tribunal, uma vez que o Governo não justificou em nenhum momento a perturbação hipotética, considerando que simplesmente estes desconfortos surgem da mera natureza que implica uma vida em comunidade.

    Vantagens para o setor de turismo desta nova forma de alojamento de férias:

    • Dá ao proprietário a liberdade de dispor da conveniência de sua propriedade de férias.
    • Permite ampliar a oferta de hospedagem, que dá mais capacidade ao setor de turismo.
    • Oferece maiores opções ao turista, de acordo com suas necessidades.
    • Liberdade de concorrência com os tipos tradicionais de alojamento (hotéis) nos setores do turismo.

    Tendência para o futuro do arrendamento de férias.
    Basicamente, os grandes hotéis estão a entender o novo turista e as razões pelas quais ele escolhe casas de férias ( alquiler de vacaciones ) como alojamento.
    Alguns já diversificaram o seu modelo de negócio para este tipo de alojamento, mas ainda há muitos que estão resistentes ou simplesmente não acreditam que são mudanças para ficar a nível de Espanha e todo o mundo.

    ... e aproveitando o artigo a respeito de como vai a vida do "Alojamento Local" em Espanha, deixamos aqui uma informação breve da procura por parte dos Espanhois de "casas de vacaciones" em Portugal, segundo dados da Google na última semana de Janeiro 2019.

     

     

    google trends casas de vacaciones

    Só tem dúvidas sobre a procura deste modelo de alojamento de férias, quem não quer ler a realidade dos factos a nível mundial, chame-se, Alojamento Local, Alquiler de vacaciones, Holiday Rentals, Vacacion Rentals etc, etc, etc... e podíamos colocar em literalmente quase todos os idiomas, uma vez que é mesmo algo mundial. 

     

    Fontes:

    Cope (2019). TS válida que las viviendas vacacionales se alquilen por habitaciones. https://www.cope.es. Consultado el 25/01/2019.

    abc (2019). Así afecta el alquiler vacacional a la seguridad y defensa de Canarias. https://www.abc.es./espana/canarias. Consultado el 25/01/2019.

    Tecnohotel (2019). ¿Cómo está funcionando la apuesta hotelera por alquiler vacacional? http://www.tecnohotelnews.com. Consultado el 25/01/19.

    Google ( 2019 ) Google Trends

     

    zibilocal 2