23-07-2019

Airbnb

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    sábado

    • O Jornal i citaestudo da Deloitte que aborda o reforço da oferta de alojamentos turísticos em Portugal este ano, detalhando os números para o Alojamento Local. É também abordado neste estudo a crescente fobia ao turismo;
    • “Alojamento Local recebeu 13 milhões de turistas em 2017” é o título de uma reportagem do Diário de Notícias, onde é referido que esse número representa um terço do total de visitantes estrangeiros a Portugal;

     

    domingo

    • A propósito da promulgação do diploma sobre Alojamento Local, Marcelo Rebelo de Sousa deixa o aviso sobre a questionável qualidade das leis que lhe chegam do Parlamento;


    3ª feira

    • Noticia o ECO que, desde 2016, o Airbnb já recolheu 9,1 milhões de euros em taxa turística que foram entregues aos municípios correspondentes;


    6ª feira

    • É notícia no Jornal de Notícias que Madrid está a apertar o cerco ao Alojamento Local, estabelecendo limites e apertando na fiscalização.
  • A plataforma online Airbnb anunciou hoje em comunicado que, entre os meses de Junho e Agosto, se deu um aumento de 59% face a 2016 nas reservas de alojamento em Portugal, com origem nas 1.113.000 registadas nesse período.


    Estes números colocam Portugal em sexto lugar no ranking de países europeus mais visitados com estadias reservadas pelo Airbnb durante esse período.

    Foram também revelados os números relativos a portugueses que utilizam a plataforma, que foram mais de 173 mil, o que corresponde a um aumento de 73%.

    Mas os números são ainda mais detalhados e revelam os destinos nacionais que mais cresceram na procura dos hóspedes portugueses que reservam a sua estadia através desta plataforma, face ao ano passado: Santarém (com um aumento de 609%), Póvoa do Varzim (316%), Vila do Conde (220%) e Esposende (+198%).

    Também nas ilhas houve um aumento grande, com destaque para os Açores, com a Madalena e Angra do Heroísmo a subirem 199% e 182% respetivamente.

    Para fora, o destino dos utilizadores portugueses que mais cresceu face a 2016 foi Glasgow, na Escócia, com um aumento de 224%.

  • A propósito de uma notíciaque dava conta da insatisfação das unidades hoteleiras mexicanas para com a Tripadvisor, que admitiu que o posicionamento dos hotéis naquela plataforma online não depende apenas da opinião do cliente, mas também do valor despendido em publicidade pelos anunciantes, dei por mim a pensar que esta é cada vez mais a regra e menos a exceção.


    Na área de plataformas de Alojamento Local é cada vez mais comum de acontecer: como já aqui foi anunciado no Zibilocal, fazer uma pesquisa cega no Airbnb não é sequer possível. Há sempre uma ordenação dos alojamentos que condiciona o resultado da pesquisa e nos coloca visíveis determinadas casas em detrimento de outras, sem que seja clara a razão.

    Quem gerir uma página no Facebook encontrará um problema semelhante. Cria-se uma publicação original e está-se atento ao alcance desta. Mesmo numa página com mais de 100 seguidores, é normal que essa publicação apenas tenha surgido a menos de uma dezena dessas pessoas. Mas o Facebook é amigo e, rapidamente, é capaz de propor que essa mesma publicação seja vista por milhares de pessoas, desde que se pague um determinado valor. É, como vem no artigo citado, uma situação próxima da extorsão.

    A ânsia das diversas plataformas e aplicações de adivinharem as nossas vontades e de nos darem apenas o que elas querem torna-se incomodativa. Fazemos uma simples pesquisa de alojamentos numa qualquer plataforma e passamos a ser bombardeados por mail com sugestões de estadias nesse mesmo destino.

    Recentemente, até o software que comandava as gravações automáticas do meu operador de televisão por cabo se tornou mais complexo por ter começado a fazer-me sugestões. Ninguém lhe pediu para ser solícito, mas ele teima em mostrar-me em primeiro as gravações que selecionou para mim. Segue-se o quê? O frigorífico a perguntar-me "quer mesmo beber o leite dessa marca? Tenho uma sugestão melhor para si..."?

    E assim, a pouco e pouco, começa a ser uma batalha encontrar o que realmente queremos, fugindo às ajudas não solicitadas e contornando a oferta que nos querem impingir a todo o custo. Não faltará muito tempo para virmos a ter saudades de quando eramos apenas cidadãos e não excelentíssimos consumidores.

     

    Filipe Torrado
    logo trsp

  • É notícia esta semana o lançamento de novas funcionalidades na plataforma Airbnb. E melhor do que uma novidade, só mesmo um conjunto de novidades. O Zibilocal resume aqui o que foi anunciado.


    Tipos de Propriedades 
    Passam a estar disponíveis na Airbnb um maior leque de tipologia de propriedades, complementando as já existentes Espaço Partilhado, Quarto Privado e Casa Inteira. Haverá agora também as Casas de Férias, o Espaço Único (que abarca alojamentos menos fáceis de catalogar), o Bed & Breakfast e a Boutique (um pequeno hotel). Visa esta alteração permitir, já no próximo Verão, uma pesquisa mais apurada para o visitante.

    Coleções Airbnb
    Aqui a Airbnb pretende mostrar as casas ideais para diferentes tipos de estadia. Vai passar a poder escolher-se se o objetivo é viajar em família, em trabalho, em lua de mel, etc... Quer a Airbnb aconselhá-lo sobre quais os alojamentos ideais para a ocasião pretendida. No imediato são anunciadas as casas para famílias e para viagens de trabalho, estando as restantes previstas para o final do ano.

    Airbnb Plus
    A Airbnb passa a ter uma oferta que é anunciada como sendo de “um nível de qualidade e conforto acrescido”. Na prática são casas verificadas pela própria Airbnb e que serão sujeitas a uma verificação de uma lista com mais de 100 pontos, que vão da limpeza, ao conforto e design. Quem aderir a esta modalidade terá benefícios na posição que a sua casa irá ocupar nos resultados de pesquisa, mas terá também acesso a serviços de suporte fornecidos pela própria Airbnb, naquilo que parece uma resposta à oferta dos chineses do Tujia.

    Luxury Retreats
    É a Airbnb a entrar na oferta destinada ao segmento de luxo, disponibilizando já a partir da próxima Primavera experiências e casas que anunciam como “as mais luxuosas do mundo”. Serão combinações de experiências personalizadas que parecem aproximar a Airbnb da oferta de uma agência de viagens de luxo.

    Superhost e Superguest
    A Airbnb irá investir na fidelização dos seus anfitriões e hóspedes com novos benefícios para os melhores de cada categoria. O programa Superhost já conta com 400.000 anfitriões e irá ter novas vantagens para os seus membros. Passa agora a estar disponível em teste, durante este Verão, para um universo de 10.000 hóspedes, o programa Superguest que visa oferecer benefícios durante as viagens para os seus membros.

    São diversas as novidades, que visam melhorar a experiência de quem adere a esta plataforma. O futuro dirá se avançar nestas várias frentes ao mesmo tempo será uma posta demasiado ambiciosa ou não.

     

    zibilocal 2

  • Esta semana chega-nos do país vizinho a notícia de que a cidade de Palma irá proibir, a partir de julho, o aluguer de casas a turistas em zonas residenciais. É a primeira vez que uma lei deste tipo é aprovada em Espanha e, alegadamente, irá proteger aluguer de longa duração. O valor das rendas terá aumentado, nos últimos anos, 40%. Ainda assim, é uma decisão que está longe de ser consensual, com o pequeno comércio a adivinhar dificuldades, uma vez que este tipo de aluguer trazia rendimentos importantes a muitas famílias.

    Dos Estados Unidos chega-nos a notíciado que já começa a ser uma tendência e que vem na lógica do “se não os consegues vencer, junta-te a eles”. A cadeia hoteleira Choice Hotels associou-se à RedAwning.com, uma plataforma de aluguer de casas de férias que tem mais de 100.000 propriedades à disposição, com o objetivo de dar mais visibilidade à sua oferta de alojamento. A ideia é ir de encontro ao que os clientes querem, diversificando a oferta, tal como já outras cadeias fizeram, nomeadamente a Marriott International.

    Em Paris, que é o primeiro mercado mundial do Airbnb, é notíciaque a justiça irá convocar aquela plataforma por esta não ter eliminado os anúncios de proprietários que não declararam os seus alojamentos às autoridades locais. O mesmo para a plataforma Wimdu. Desde dezembro que é obrigatório fazer esse registo, devendo figurar nos anúncios o número desse registo. Segundo as autoridades locais, 84% dos anúncios não cumprem essa norma. Seguem-se os tribunais.

    Terminamos com um artigoque nos deixou com vontade de viajar para as ilhas britânicas. O Telegraph fez a seleção dos 11 melhores alojamentos situados em locais remotos da região. Pena é que o tempo por lá não seja sempre como nas fotos...

  • O Zibilocal foi investigar os preços das casas em Alojamento Local (AL) por região para saber se as disparidades são muito grandes, ou se há uma uniformidade na oferta. Não sendo conveniente extrapolar diretamente para uma média nacional, por poder induzir em erro, a leitura regional é interessante.


    Para o fazer, usámos uma das plataformas mais utilizadas pelos anunciantes de AL, o Airbnb, que nos permite saber o preço médio das casas dentro de uma pesquisa feita no motor de busca do site. Não será o critério mais científico, até porque, como referimos no nosso artigo comparativo de plataformas de AL, o resultado das buscas feitas no Airbnb não é perfeitamente claro.

    Quanto a datas, não quisemos restringir a pesquisa a nenhum período específico, na intenção de encontrar valores médios por ano.

    Desde logo, houve uma situação que nos intrigou, dado que a região de Leiria surgia destacada como a que teria um preço médio mais elevado. Investigando a razão de ser dessa disparidade, verificámos que ou o Papa vai voltar a Portugal este ano, ou há anunciantes que não se preocupam muito com a fidelidade da informação. Convidamos o leitor a ver com os próprios olhos aquios valores atingidos por alguns alojamentos aquando da visita do Papa Francisco, no ano passado. Há imagens que valem mais do que mil palavras.

    Mas da análise que fizemos às capitais de distrito, a região onde o AL tem custos maiores é a de Santarém. Também aqui há alguma contaminação da média provocada por alguns alojamentos desatualizados que visavam a visita do Papa, mas há também diversas quintas para aluguer completo que fazem aumentar consideravelmente essa mesma média que se situa em 93€.

    Outro local onde as casas senhoriais, e até castelos, fazem subir a média dos alugueres é Viana do Castelo, onde encontrámos 168 casas acima de 200€. Há também oferta para outras bolsas, mas a média está nos 92€.

    A região de Évora ocupa o terceiro lugar do pódio, com um preço médio por noite de 91€. Nesta região encontrámos 113 casas - na sua generalidade montes - acima de 200€, o que ajuda a justificar o lugar.

    As zonas mais urbanas têm valores mais em conta. O Porto apresenta um preço médio por noite de 50€, mas também Coimbra (56€) e até Lisboa (63€) equilibram a média.
    Numa visita às regiões autónomas, a diferença de valores médios por noite não é muito grande: a Madeira apresenta 61€ e os Açores 56€, sinal de que se consegue fazer umas férias em conta nas ilhas.

    O Algarve, uma região turística de excelência, tem a média de 80€.

    Como referimos, não se trata de uma análise estatística exata, mas dá para ter alguma ideia dos preços médios das casas disponíveis para AL em Portugal. A oferta de AL no nosso país evolui a uma velocidade elevada e na pesquisa que fizemos para este trabalho houve uma vontade que foi crescendo: ir de férias.

     

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    sábado

    terça-feira

    • Artigoque aborda os seguros disponíveis para proprietários de alojamentos locais, tendo em conta a inexistência do seguro que a nova lei diz ser obrigatório;
    • Números divulgados pela Direção Regional de Estatística revelam, entre outros dados, que o Alojamento Local representa 13,3% do total de dormidas na Região Autónoma da Madeira;


    quarta-feira

    • O Parlamento promoveu audições prévias com 31 entidades, entre as quais a Associação de Alojamento Local de Portugal (ALEP), com vista a aprovar a Lei de Bases da Habitação até ao dia 25 de Abril;


    quinta-feira

    • Em Itália, é notíciaque a Airbnb se associou a uma organização não governamental de para criar um programa de reabilitação de uma localidade que tem vindo a ficar sem habitantes. Estão para isso à procura de voluntários que queiram lá viver por 3 meses sem custos.
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    sábado

    • Miguel Santo Amaro, cofundador da Uniplaces, plataforma de para arrendamento de alojamento para estudantes, vem defenderque o Alojamento Local seja limitado a 60 dias por ano, para rentabilizar os imóveis;

     

    domingo

    • Em entrevista ao Dinheiro Vivo o Presidente da Entidade Regional de Turismo da Região de Lisboa, Vítor Costa, disse que “Nova lei do alojamento local não tem condições para ser cumprida”;


    2ª feira

    • O Jornal de Negócios, mostra um mapa onde se pode ver a distribuição de alojamentos locais por freguesia, em Lisboa;
    • O Jornal Económico refere que o “Turismo na Madeira cai nas dormidas mas sobe nos proveitos”, citando números divulgados pela Direção Regional de Estatística, que diz que as dormidas em regime de Alojamento Local na região tiveram uma subida de 13,1%, um sector que já representa 14,8%;
    • Um artigoque fala da isenção relativa a contribuições pagas por trabalhadores independentes que aufiram rendimentos exclusivamente provenientes do Alojamento Local;


    3ª feira


    4ª feira

    • Dos Açores chega a notícia de que as unidades de Alojamento Local vão beneficiar de soluções tecnológicas de gestão graças a um protocolo celebrado entre a Altice Portugal e a Associação do Alojamento Local dos Açores;


    5ª feira

    • Leia as “Seis dicas para ter um alojamento local de sucesso” sugeridas pelo Jornal Económico;
    • É notíciaque o Airbnb se comprometeu a proceder, até ao final do ano, às alterações reclamadas pela Comissão Europeia no sentido de cumprir as regras relativas à defesa do consumidor;


    6ª feira

    • O Presidente da Câmara de Lisboa, Fernando Medina, diz que não alinha no “discurso populista” que tem vindo a acontecer a propósito do Alojamento Local, defendendo que se há zonas que é necessária contenção, outras há onde deve haver expansão.
  • O resumo da semana do Alojamento Local em Portugal (e não só) nas mais diversas publicações online. Para quem não tem tempo, mas quer manter-se atualizado sobre o tema.

     

    terça-feira

    • Um trabalhosobre o crescimento do turismo em Alcácer do Sal, com o Alojamento Local a ter um papel relevante, com 40 novas unidades em 2018;
    • Também Palmela tem vindo a beneficiar do Alojamento Local, com o mercado imobiliário a ser alavancado pelo sector, como se lê numa reportagemtambém do Idealista;
    • A propósito dos valores recebidos pela Câmara do Porto relativos à taxa turística, soube-se que a autarquia teve, no ano de 2018, 3.000 pedidos de licenciamento de unidades de Alojamento Local;

    quarta-feira


    quinta-feira

    • Conheça o FairBnb, uma plataforma que quer ser uma alternativa com padrões éticos e responsáveis ao Airbnb.
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    sábado

    • É lançado o livro “O Porto e a Airbnb”, que detalha essa relação que transformou a cidade, com os ganhos e prejuízos inerentes;

    domingo


    3ª feira

    • É notícia, no plano internacional, que a plataforma Airbnb vai retirar da sua oferta as mais de 200 casas que estão disponíveis nos territórios palestinianos ocupados por colonos israelitas;


    4ª feira


    6ª feira

    • O ex-secretário de Estado do Turismo, Adolfo Mesquita Nunes, criticoua nova lei do Alojamento Local, que classificou como desastrosa, numa intervenção feita no Congresso da Associação Portuguesa das Agências de Viagem e Turismo (APAVT) que decorre nos Açores;
    • “O alojamento local. Foi um importantíssimo instrumento de desenvolvimento turístico, nos últimos anos, tanto no continente, como nas ilhas”. Quem o dizé Pedro Costa Ferreira, presidente da APAVT, no 44º congresso desta associação;
  • O resumo da semana do Alojamento Local em Portugal (e não só) nas mais diversas publicações online. Para quem não tem tempo, mas quer manter-se atualizado sobre o tema.


    segunda-feira

    • É notícia que a câmara de Gaia vai estudar formas de limitar o alojamento local no concelho; 

    terça-feira

    • As habitações em regime de alojamento local, com contratos superiores a 2 anos, irão poder beneficiar de redução da taxa de IRS;
    • O jornal Público noticiaque a ASAE tem apenas 8 inspetores para fiscalizarem a totalidade dos alojamentos locais em Portugal;


    quarta-feira

    • Num exercício de ficção, ficam os cálculos de quanto renderia à Rainha de Inglaterra o aluguer do Palácio de Buckingham no Airbnb;
    • Artigoque explica as obrigações legais no registo de um alojamento local;


    quinta-feira


    sexta-feira

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    sábado

    • Reportagemsobre uma aldeia, em São Pedro do Sul, onde o Alojamento Local é bem-vindo;

    2ª feira


    3ª feira

    • A aproximar-se o final do ano, a plataforma Airbnb anunciou aqueles que são os melhores destinos de 2019, uma lista feita com base nos comentários e desejos dos utilizadores mais assíduos da plataforma ;


    4ª feira

    • Dia marcado pelo debate no Parlamento sobre as alterações à lei do Alojamento Local;
    • Artigoque aborda o novo regime dos trabalhadores independentes em matéria de isenção para a segurança social e que pode interessar a quem é proprietário de Alojamento Local;


    5ª feira

    • É notíciaa aquisição de uma empresa portuense de gestão de mais de 50 unidades de Alojamento Local pela empresa britânica Guest Ready;
  • O resumo da semana do Alojamento Local em Portugal (e não só) nas mais diversas publicações online. Para quem não tem tempo, mas quer manter-se atualizado sobre o tema.

     

    domingo

    • Em França há guerra aberta entre a plataforma Airbnb e a câmara de Paris, tudo por causa da existência na plataforma de diversos anúncios ilegais. Os proprietários estão obrigados ao registo na autarquia, segundo normas que para a Airbnb são excessivamente burocráticas;
    • A Airbnb é também notíciapor poder vir a desenvolver uma área de negócio dedicada aos transportes, em complemento à área de alojamento;

    terça-feira

    • Artigosobre uma plataforma de aluguer de autocaravanas, há meio ano em Portugal, que já tem 250 proprietários registados e 3.500 utilizadores portugueses;


    quarta-feira

    • É anunciadauma cimeira, organizada pela Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP), que se irá realizar no dia 13 de abril, em Lisboa, incidindo sobre o tema das novas tendências da hotelaria e do alojamento local;


    quinta-feira

    • É notíciao lançamento do “Livro de informações para o Alojamento Local” da responsabilidade da AHRESP, em colaboração com a Novo Verde – Entidade Gestora de Resíduos de Embalagens, destinado a todos os exploradores de Alojamento Local;


    sexta-feira

    • A Direção Regional de Estatística da Madeira divulgouos dados do turismo, sendo que o Alojamento Local, que representa 13,8% do total de alojamentos, registou um aumento de 9,9% de 2017 para 2018;
    • Em Setúbal, o Alojamento Local é visto com bons olhos, com a abertura de novas unidades a ser vista pela Câmara como sinal de que a cidade foi finalmente descoberta como “ponto de muitos e qualificados atrativos turísticos”.
  • O resumo da semana do Alojamento Local em Portugal (e não só) nas mais diversas publicações online. Para quem não tem tempo, mas quer manter-se atualizado sobre o tema.

     

    segunda-feira

    • A plataforma Airbnb expande-se para o mercado de hotelaria e adquire aplicação que permite reservar quartos de hotel com desconto;

    terça-feira

    • A AHRESP e a ALEP estiveram no Parlamento e alertaramcontra o “impacto avassalador” de qualquer a alteração do uso habitacional na atividade do Alojamento Local;


    quarta-feira


    quinta-feira

    • É notíciaque os registos de Alojamentos Locais em Lisboa caíram para metade com a entrada em vigor das novas regras para o sector;


    sexta-feira

    • O presidente da ALEP fala dos números de alojamentos locais que estão a voltar ao mercado de arrendamento, que diz serem entre 10 e 15%;
    • São números divulgados pelo INE: Alojamento Local e Turismo Rural representam 15% das dormidas em Portugal.
  • Seja para gestores de Alojamento Local ou para a hotelaria tradicional, as preocupações são evidentes com a imposição, controle e quase monopólio dos canais intermediários de reservas, as OTA ( plataformas de reserva online ). Em Portugal aparentemente não se fala, mas entre os profissionais sim, está a ser tema de preocupação. A distribuição estratégica, procurando o "Bookdirect", é um dos tópicos mais atuais no setor de reservas de férias com busca por alternativas. Também os profissionais de Alojamento Local estão preocupados e é um problema crescente que afeta também os turistas. 


    À medida que aumenta a velocidade e complexidade da tecnologia dos OTA ( plataformas de reserva online ), mudam as suas políticas e por exemplo os gestores de propriedades de férias entram numa encruzilhada no que respeita às suas estratégias de distribuição.

    Há um movimento crescente de desconforto com as OTA, tanto na Europa como nos EUA, por aumento constante das taxas cobradas nas comissões, seja ao AL ou Hotel, mas também aos turistas, em alguns casos chegando estes a pagar 12% de comissão numa reserva, enquanto o gestor da unidade de alojamento paga 3% ou 5% na mesma reserva. As comissões podem ainda incidir sobre as transações monetárias ou mesmo sobre as taxas de limpeza. 

    Igualmente por imposição de políticas que limitam a liberdade de escolha e gestão, os gestores de AL estão a decidir encontrar formas de serem mais independentes destes OTAs e compartilham as suas perspectivas no #BookDirect Guest Education Day.

    Sabia da existência desta iniciativa?

    O evento, que é realizado anualmente, teve a sua segunda edição a 6 de fevereiro 2019. Muito por via de iniciativa da publicação VRM intel e com a alta procura de alojamento em casas de férias ( Alojamento Local ) a nível mundial, os gestores e proprietários uniram forças para neste dia transmitir uma mensagem aos  viajantes que reservam casas e apartamentos de férias, para que saibam as vantagens de reservar diretamente com as empresas gestoras ou com os gestores / proprietários.

    Leia as perspectivas de gestores e proprietários fora de Portugal, sobre esta mudança:

    Alex Breaux, gerente da Sun Realty, uma das maiores redes de administração de propriedades nos Outer Banks em Carolina do Norte.

    “Mantivemos a independência dos OTAs através de uma combinação de forte reconhecimento da marca, um plano de marketing anual e de multicanal e investimento para manter a conscientização, um compromisso com a excelência em hospitalidade para fidelizar e repetir hóspedes - e, é claro, uma prioridade de suporte e serviço, pois esses relacionamentos são fundamentais. Não há segredos. Nós apenas nunca cedemos e nunca renunciamos à nossa independência. Fico feliz por termos tomado as decisões que tomamos. Nós temos zero barreiras em nosso processo de reserva ou nossa comunicação com os hóspedes. O benefício é um relacionamento direto que constrói aquela relação duradoura que todos nós queremos com nossos hóspedes ”

    Michelle Hodges, presidente da SH Enterprises, a empresa controladora da Meyer Vacation Rentals.

    “Nós chegamos à conclusão de que não queríamos ser vítimas de um pensamento de curto prazo. Nós realmente queríamos saber para onde estávamos a ir, e estar ciente das decisões que estamos a tomar e de como chegaremos lá”

    Christina Casas (fundadora e CEO) e Natalie Blinder (vice-presidente) da Exceptional Stays, empresa que gere 127 propriedades de luxo com sede em Telluride, Colorado, bem como no México, República Dominicana, Marrocos, Suíça e Espanha.

    "A independência dos OTAs é essencial para a nossa estratégia de negócios", disse Christina Casas. “Decidimos há muito tempo que tínhamos uma escolha a fazer: usar o OTA ou usar esse dinheiro para fazer nosso próprio marketing e divulgação ao cliente. Acreditamos que temos uma vantagem por causa de nossa equipe, que tem sólida experiência em marketing digital e vendas, e o ROI de nossos esforços de marketing supera o ROI de confiar em terceiros para fazer nossas reservas”.

    Claire Reiswerg, proprietária da Sand ‘N Sea Properties em Galveston, Texas.

    “Nosso modelo de negócios tem economizado quantias incalculáveis de dores de cabeça, tecnologias e políticas e, é claro, nos poupou muito dinheiro. Isso também nos tornou melhores em nosso trabalho principal: manter os hóspedes felizes e com desejo de voltar ao Sand 'N Sea”.

    Fontes:

    https://www.vrmintel.com/event/bookdirect-guest-education-day Acesso em 05/02/2019.

    https://www.vrmintel.com/property-managers-discuss-their-ota-distribution-strategies Acesso em 05/02/2019.

     

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  • São dados curiosos que mostram que a reserva de Alojamento Local em plataformas online começa a ser cada vez mais transversal em matéria de gerações.


    Prova disso mesmo é o crescimento de 62% nas reservas feitas por cidadãos com mais de 60 anos na plataforma de reservas Airbnb no ano de 2016.

    E para onde vão, maioritariamente, estes viajantes? Conheça o top 10 de destinos de reservas feitas através do Airbnb, por cidadãos portugueses com mais de 60 anos:

    1º Tavira
    2º Ponta Delgada
    3º Quarteira
    4º Paris
    5º Lisboa
    6º Londres
    7º Roma
    8º Madrid
    9º Porto
    10º Barcelona

    Mas há mais dados relativos a cidadãos seniores, desta vez relativos a reservas feitas através do Airbnb por cidadãos estrangeiros acima de 60. Lisboa, Porto e Funchal estão no topo das cidades mais visitadas por estes turistas. Lisboa e Porto destacam-se entre os viajantes seniores brasileiros, com o Porto a ser mesmo o destino mais visitado pelos cidadãos seniores australianos (Lisboa fica em 4º neste ranking) e um dos preferidos dos cidadãos seniores alemães. Lisboa está no top de preferências dos mexicanos acima de 60 e situa-se no top 10 dos cidadãos da Dinamarca e dos cidadãos da África do Sul. Já o Funchal é um dos destinos preferidos dos viajantes seniores de França e do Reino Unido.

    São dados que têm origem apenas numa plataforma de reservas, portanto com uma representatividade sempre relativa, mas não deixam de ser uma base de análise indicativa das tendências de uma faixa etária de turistas que se prevê vir a ter cada vez mais cidadãos.

     

    Fonte: https://press.atairbnb.com/br/airbnb-revela-principais-destinos-de-viagem-dos-cidadaos-seniores/?region=Portugal

  • Fundada em 2011 e já a valer mais de 1 milhão de dólares, a plataforma online Tujia, destinada a alugueres de curta duração, tem continuado a crescer a um ritmo apenas possível numa economia em expansão com a escala da chinesa.


    É costume ser denominado o Airbnb chinês, numa lógica que é apontada como estrutural na economia chinesa: fazer “made in china” o que já existe fora de portas. E as raízes da Tujia até reforçam essa ideia, dado que o seu fundador – Hai Zhuang – viveu e trabalhou para a Microsoft nos Estados Unidos. Mas os responsáveis da empresa gostam de frisar que há várias diferenças, até porque o cliente alvo é o turista chinês, que tem as suas especificidades.

    Desde já, é apontado o facto do viajante chinês não estar habituado a planear estadias com grande antecedência. Uma casa na Tujia deve estar pronta para alugar no imediato, sendo que, segundo os responsáveis da empresa, 80% das casas cumprem esse requisito.

    Depois há a questão do serviço. O turista chinês não se importa de pagar, mas gosta de ter um serviço associado a esse pagamento. É aí que entra a Tujia, que não se limita a fazer um papel de intermediário, mas envolvendo-se ativamente no bem-estar de quem recorre à plataforma.
    Todas as propriedades existentes na Tujia têm serviços associados que são garantidos pela empresa. Podem ser, por exemplo, serviços de limpeza diários, mas podem ir até à presença de um mordomo que vai preparar as refeições. Tudo depende do valor da estadia. É a Tujia quem trata de tudo, com pacotes que podem também incluir o aluguer de viaturas.

    Acaba assim por haver um controlo efetivo por parte da Tujia em relação às propriedades disponíveis, o que vem também dar uma garantia importante para o turista chinês, que assim ganha a confiança necessária para recorrer a este tipo de alojamento.

    Nesse sentido, a Tujia gaba-se de ser bastante criteriosa na escolha dos alojamentos, numa lógica que se aproxima da estratégia de crescimento económico chinesa: liberalizar sim, mas com controlo. Um alojamento listado na Tujia pode ser alvo de inspeções por parte da empresa para confirmarem que obedece aos critérios de exigência definidos como obrigatórios.

    Uma casa com más avaliações ser alvo de atenção por parte da empresa, que irá depois contactar o proprietário para perceber o que se passou. A Tujia, que controla o ranking dos alojamentos, pode depois penalizar ou promover as casas de acordo com as avaliações dos turistas e com o empenho dos proprietários em resolver eventuais problemas detetados.

    Para evitar que haja um mau serviço, é a própria Tujia quem fornece serviços de formação aos interessados, onde dão instrução sobre as melhores práticas quem devem ser adotadas.

    Mas falemos da escala e de como este crescimento pode vir a acontecer também fora da China. Nesta altura, a Tujia tem já mais de 400.000 alojamentos disponíveis, em 250 destinos diferentes, em toda a China (o Airbnb tem 80.000). Mas já começa a expandir-se e já existem 15.000 propriedades fora do território chinês, em mais de 100 destinos diferentes, numa estratégia que assenta em marcar presença nos destinos de viagem dos turistas chineses. Afinal, segundo os responsáveis da Tujia, são eles quem melhor conhece os turistas chineses.

    Não será, portanto, de estranhar que venhamos a ter, mais cedo ou mais tarde, um escritório da Tujia naquele que foi considerado o “Melhor Destino Turístico do Mundo” em 2017.

     

    Fontes: http://money.cnn.com/video/technology/2017/05/31/tujia-airbnb-competition-china.cnnmoney/index.html ; http://www.forbesindia.com/article/ckgsb/how-tujia-chinas-airbnb-is-different-from-airbnb/48853/1 ; https://www.techinasia.com/tujia-chinese-unicorn-vs-airbnb 

  • Uma das características que mais agradam a quem recorre ao Alojamento Local é a de permitir ter uma estadia o mais próximo possível do que seria viver no destino escolhido. E tem-se também acesso a casas onde de outra forma dificilmente se poderia pernoitar. O ZiBilocal foi à procura de casas desenhadas por arquitetos portugueses famosos que estão disponíveis para turismo de habitação. E fez algumas descobertas bem interessantes.


    Quando se fala de arquitetos portugueses de renome, há logo um nome que terá de surgir: Siza Vieira. Um dos projetos mais emblemáticos do arquiteto foi o desenho do complexo habitacional da Bouça, no Porto, pensado para habitação social na década de 1970 e inserido no programa SAAL (Serviço de Apoio Ambulatório Local). Demorou algumas décadas a ser concluído, mas hoje é muito visitado por estudantes de arquitetura de todo o mundo. Que melhor forma de conhecer verdadeiramente as casas do que poder pernoitar lá?

    Mas também em Évora se pode encontrar uma casa onde se identificam as linhas diferenciadoras do trabalho de Siza Vieira. Uma das residências da Quinta da Malagueira, um projeto premiado do arquiteto, está disponível para Alojamento Local. Desenhado em 1973, é um complexo singular que merece ser visitado.

    Quando se fala de Siza Vieira, é normal juntar-se também o nome de Souto Moura, afinal os dois vencedores do mais alto galardão de arquitetura, o Prémio Pritzker. Encontrámos uma casa que consegue juntar os dois nomes, dado ter sido desenhada por Siza Vieira, com a colaboração de Souto Moura, quando este segundo era ainda estudante. Fica também no Porto, no bairro da Sé.

    Obra premiada de Souto Moura, a reconversão do antigo Convento das Bernardas, em Tavira, num complexo residencial de luxo, é um projeto que impressiona mesmo quem não está ligado à arquitetura. Quem quiser conhecê-lo ao detalhe pode fazê-lo pernoitando num dos seus apartamentos disponíveis para Alojamento Local.

    Menos consensual, mas com lugar na galeria de arquitetos mais famosos portugueses, Tomás Taveira tem uma obra vasta no nosso país. Em Albufeira, no seu estilo muito próprio, ficam os Apartamentos da Orada. Foi lá que encontrámos um T1 disponível para quem queira passar umas férias numa casa onde alguns dos azulejos que compõem o seu interior poderão fazer lembrar aqueles que decoram um estádio em Lisboa, também desenhado pelo arquiteto.

    Mas nem só de arquitetura contemporânea se faz este tour. Um dos nomes mais famosos da arquitetura portuguesa continua a ser Raul Lino. O autor do projeto do Teatro Tivoli, em Lisboa, foi quem restaurou a Quinta da Fonteireira, em Queluz-Belas, enriquecendo assim a estadia de quem lá quiser pernoitar.

    Outros nomes e casas haveria para adicionar a esta lista, mas fica aqui uma amostra que vem mostrar que o Alojamento Local vem disponibilizar para muitos o que apenas poucos podiam até agora desfrutar. Mesmo por pouco tempo, uma casa desenhada por um arquiteto de renome passa a estar acessível a quem a queira habitar, mesmo que por umas noites.

  • Um artigo com (mais) interesse para os gestores AL, em particular para os que trabalham com o AirBnB para promoção e gestão de reservas de Alojamento Local.

    AirBnB já se tornou uma plataforma de referência, estando hoje num grupo de 3 a 5 plataformas que são os pesos pesados desta indústria.

    O que fez do AirBnB um peso muito pesado?

    Inovação e pró atividade, com Marketing inteligente( mesmo que por vezes a roçar a fronteira do marketing enganador, mas sem nunca chegar verdadeiramente a cair nesse erro )


    No global poderíamos dizer que o AirBnB responde de forma assertiva e de forma eficaz, às necessidades de gestores AL e Turistas, exceto numa ferramenta que continua a roçar o absurdo.

    Falamos do PREÇO INTELIGENTE

    Fica a dúvida de onde está a inteligência da AirBnB, quando diz pedir tantas opiniões aos gestores AL e fazer leituras dessas opiniões e continua no entanto a usar um algoritmo altamente duvidoso e questionável, que sugere preços totalmente desfasados da realidade da maioria dos AL.

    É frequente, muito frequente mesmo, o PREÇO INTELIGENTE sugerir um preço por noite 30% a 50% abaixo do preço estabelecido pelo gestor AL.
    Se numa fase inicial da implementação da ferramenta, era aceitável isto acontecer, com o normal benefício da dúvida e tempo para ajustes, hoje já não se compreende este desfasamento, que até parece chamar de pouco inteligentes, os gestores de AL.

    A maioria desses gestores, segue 2 regras básicas para estabelecer um preço/noite:

    1- Custos diretos

    • Check-in/out
    • Limpeza
    • Energia e água
    • Impostos

    A que acresce depois a margem de lucro.

    2- Preços da concorrência. ( sendo muito fácil de obter diretamente no AirBnB ).

    • Aceder ao preço médio para a região e apresentado na plataforma
    • Filtrar por ALs com as mesmas características
    • Obter um preço médio e decidir o preço mais adequado

    Ora..., acontece que o PREÇO INTELIGENTE do AirBnB, tudo indica ser simplesmente pensado na taxa de ocupação, sem ter em conta a óbvia necessidade da boa gestão na relação entre Ocupação e Lucro.

    A própria política do AirBnB é fazer envios cada vez mais regulares aos hosts, a dizer “ aumente a ocupação do seu AL, fazendo um desconto” ou “ use o preço inteligente, vejas a Dica de Preço “..., e depois, muitas vezes o gestor AL dá-se conta do absurdo de o preço sugerido não chegar sequer para pagar as despesas diretas, ainda antes de impostos.

    Mas mais..., e a continuarem a ser absurdos os resultados deste algoritmo, com enormes contradições entre dados do próprio AirBnB.

    Mais em concreto e com 1 exemplo:

    Um AL em Lisboa, apartamento T1 cujo preço médio p/ noite ao longo de 2017 se situou nos 52€ / noite e com uma taxa de ocupação de Março a Setembro, próximo dos 90% e em Outubro de 76% e sem nunca ter recorrido ao PREÇO INTELIGENTE.

    A percentagem de despesas diretas deste AL é de 50%, o que resulta em 26€ p/ noite.

    Só durante o mês de Agosto é que o PREÇO INTELIGENTE, “concordou” com o preço estabelecido pelo gestor AL, sugerindo nos restantes meses, sempre preços médios na ordem dos 37€ e para Novembro de 32€ chegando a sugerir algumas noites a 21€ p/noite !!!!

    1 a

    O preço médio sugerido para Outubro / Novembro 2017

    1 b

    A conclusão óbvia é que, com a Dica do PREÇO INTELIGENTE, o faturado seria só para pagar as despesas, antes de impostos. 

    Mas a incongruência não fica só por aqui.

    Fizemos uma busca por filtros para “Casa Inteira”, exclusivamente na zona da cidade onde se encontra o apartamento T1 do exemplo e olhámos para o preço médio: 73€

    1 c

    Depois, fomos retirar o filtro de casa inteira e colocámos só os 2 tipos de Quartos ( privados e partilhados ) e o preço médio passou para: 35€

    1 d

    Por fim, incluímos todos os filtros e o preço médio em Lisboa passou para: 56€.

    1 e

    Ora, no exemplo acima, AL / apartamento T1 / casa inteira, o preço base definido pelo gestor do apartamento foi de 56€. O PREÇO INTELIGENTE AirBnB, sugere 32€.

    Significa então que o AirbnB está a sugerir a este gestor que coloque um apartamento T1 / casa inteira a um preço médio igual ao de 1 quarto ( privado ou partilhado ) !

    Se todos os gestores seguirem as Dicas, do preço inteligente, quantos Als são rentáveis e a que preço médio ficariam, os AL em Lisboa?

    Então podemos dizer que o preço inteligente não só não faz uma distinção entre características, qualidade, espaço etc, de cada AL, como ainda..., nivela tudo por baixo !

    Se formos fazer esta mesma análise em outras regiões de Portugal e em particular no Algarve, as disparidades e incongruências são ainda maiores, com moradias de luxo com piscina, em que o PREÇO INTELIGENTE sugere 100€ por noite, quando, no entanto estiveram com taxas de ocupação de 100% a preços de 400€ ou 600€ / noite. 

    Como pode um AL ser lucrativo, com os valores que são sugeridos? E como e porquê o AirBnB insiste no uso deste algoritmo?

    E ainda uma análise que também tem de ser feita..., mesmo os gestores AL, não seguindo as sugestões e colocando o preço que julgam justo, os Als estão com elevadas taxas de ocupação, o que portanto só vem confirmar que o Alojamento Local, não é e nem tem de ser Low Cost e que, quem tem de fazer a seleção é o turista e o gestor adaptar preços com base em qualidade e procura. 

    Se esse mesmo turista, aceita pagar 56€ em vez de 32€, fica satisfeito, retorna, deixa avaliações de 5* e ainda recomenda, onde está a justificação para o AirBnB “forçar” para se caminhar para o AL Low Cost, quando há altas taxas de ocupação e o Alojamento Local é cada vez mais procurado?

    E se a equipa de gestão AirBnB, que até tem demonstrado ser perspicaz, ao ponto de já ter privilégios de negociação e aconselhamento com as entidades públicas e ser referência para se obter estatísticas do Alojamento Local, temos de equacionar, que objetivo tem, que interesses, para “puxar” desta forma os preços do AL para baixo sem levar minimamente em conta a rentabilidade dos gestores e proprietários AL.

     

    António Santos

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  • É chegado, para muitas famílias, o momento de marcar férias. No ZiBiLocal não fugimos à regra e quisemos começar a pensar nesse tão ansiado momento. E – surpresa! – onde gostamos de ficar alojados é em Alojamento Local (AL).


    Ora, para procurar o AL que nos vai acolher há que ir aos portais. Parece simples? Será de certeza, mas para quem tem algumas exigências especiais na busca que quer fazer, acaba por enfrentar algumas dificuldades inesperadas. E é essa experiência que vamos aqui partilhar.

    Os portais são vários, mas resolvemos fazer a pesquisa em três diferentes que nos pareceram suficientemente representativos para encontrar a casa de férias sonhada, época 2018: o Airbnb, o HomeAway e o Booking.

    Com um orçamento controlado, o objetivo era conseguir encontrar uma casa de férias tranquila dentro de portas, sem escolher nenhuma região específica.

    Primeira dificuldade: a ordenação. Quisemos fazer uma ordenação por preços e apenas o Booking e o HomeAway nos deram autonomia para o fazer. O Airbnb começa a mostrar-nos casas como se soubessem o que queríamos e não deixaram forçar uma ordenação ao nosso gosto. Até nos permitem filtrar por intervalo de preços, mas se quisermos ordenar esse resultado não deixa. Para quem, como nós, até gosta de ir fazendo essa busca com critério, página a página, casa a casa, está com problemas. Até porque se fazemos a pesquisa em dois dias seguidos, não conhecendo o critério da lista, acabamos por não o poder fazer de forma sistemática, uma vez que as casas hoje aparecem com uma ordem e amanhã com outra. Uma opção é criar uma lista de favoritos.

    O Booking permite a ordenação, mas tem um critério na busca obrigatória que não faz muito sentido: o número de quartos. Está bem que um quarto até pode chegar, mas se houver uma casa com 2 quartos em conta, não será de excluir da nossa busca. Deveria ser um campo facultativo e com a possibilidade de escolher mais do que uma opção.

    Mas em matéria de campos facultativos o Booking leva alguma vantagem. Até terá o layout mais antiquado dos três, mas é o ideal para quem gosta de ter controlo sobre o que está a procurar.

    Como exemplo, no HomeAway, que até tem vários critérios de ordenação, não é possível definir que queremos apenas casas onde o pequeno-almoço esteja incluído e não deixa filtrar por qualidade das apreciações, ainda que depois se possa fazer uma ordenação por esse critério.

    O Airbnb lá tem o campo pequeno-almoço, mas também não deixa filtrar pelas apreciações dos visitantes, o que até será bom para os anunciantes que chegam à plataforma, mas nem tanto para o visitante que quer mais garantias. Como não deixa ordenar por critério algum, acabamos por ver sempre em primeiro as casas que o Airbnb quer, o que não é agradável para quem não pediu sugestões.

    Em matéria de pesquisa de casas, o Airbnb e o HomeAway parecem ser dois portais que se copiaram. Com estrutura semelhante, devem estar no limite do plágio. Pouco inteligente parece a opção do HomeAway reservar um espaço para anúncios Google, dado que limita muito o espaço de navegação do mapa. Aconteceu até, enquanto fazíamos a nossa pesquisa, ver o banner do Google com publicidade ao... Airbnb.

    O Booking tem uma navegação mais linear, com o espaço da página a ser bem aproveitado, com os critérios de pesquisa e filtragem a surgirem sempre disponíveis à esquerda, sem ocuparem demasiado espaço. Facilita porque podemos alterar os tais critérios de busca e ao mesmo tempo vemos logo o número de casas que obedecem a cada critério.

    Por hoje centramo-nos na busca. Mais à frente iremos avaliar os resultados propriamente ditos. Certo é que caminhamos no mundo da subjetividade e o que para nós é uma limitação para outros não o será e, como em tudo na vida, haverá sempre gostos para tudo.

     

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