17-06-2019

A ANÁLISE | OPINIÃO

Onde está a inteligência do preço Inteligente AirBnB ?

Votos do utilizador: 0 / 5

Estrela inativaEstrela inativaEstrela inativaEstrela inativaEstrela inativa
 

Um artigo com (mais) interesse para os gestores AL, em particular para os que trabalham com o AirBnB para promoção e gestão de reservas de Alojamento Local.

AirBnB já se tornou uma plataforma de referência, estando hoje num grupo de 3 a 5 plataformas que são os pesos pesados desta indústria.

O que fez do AirBnB um peso muito pesado?

Inovação e pró atividade, com Marketing inteligente ( mesmo que por vezes a roçar a fronteira do marketing enganador, mas sem nunca chegar verdadeiramente a cair nesse erro )


No global poderíamos dizer que o AirBnB responde de forma assertiva e de forma eficaz, às necessidades de gestores AL e Turistas, exceto numa ferramenta que continua a roçar o absurdo.

Falamos do PREÇO INTELIGENTE

Fica a dúvida de onde está a inteligência da AirBnB, quando diz pedir tantas opiniões aos gestores AL e fazer leituras dessas opiniões e continua no entanto a usar um algoritmo altamente duvidoso e questionável, que sugere preços totalmente desfasados da realidade da maioria dos AL.

É frequente, muito frequente mesmo, o PREÇO INTELIGENTE sugerir um preço por noite 30% a 50% abaixo do preço estabelecido pelo gestor AL.
Se numa fase inicial da implementação da ferramenta, era aceitável isto acontecer, com o normal benefício da dúvida e tempo para ajustes, hoje já não se compreende este desfasamento, que até parece chamar de pouco inteligentes, os gestores de AL.

A maioria desses gestores, segue 2 regras básicas para estabelecer um preço/noite:

1- Custos diretos

  • Check-in/out
  • Limpeza
  • Energia e água
  • Impostos

A que acresce depois a margem de lucro.

2- Preços da concorrência. ( sendo muito fácil de obter diretamente no AirBnB ).

  • Aceder ao preço médio para a região e apresentado na plataforma
  • Filtrar por ALs com as mesmas características
  • Obter um preço médio e decidir o preço mais adequado

Ora..., acontece que o PREÇO INTELIGENTE do AirBnB, tudo indica ser simplesmente pensado na taxa de ocupação, sem ter em conta a óbvia necessidade da boa gestão na relação entre Ocupação e Lucro.

A própria política do AirBnB é fazer envios cada vez mais regulares aos hosts, a dizer “ aumente a ocupação do seu AL, fazendo um desconto” ou “ use o preço inteligente, vejas a Dica de Preço “..., e depois, muitas vezes o gestor AL dá-se conta do absurdo de o preço sugerido não chegar sequer para pagar as despesas diretas, ainda antes de impostos.

Mas mais..., e a continuarem a ser absurdos os resultados deste algoritmo, com enormes contradições entre dados do próprio AirBnB.

Mais em concreto e com 1 exemplo:

Um AL em Lisboa, apartamento T1 cujo preço médio p/ noite ao longo de 2017 se situou nos 52€ / noite e com uma taxa de ocupação de Março a Setembro, próximo dos 90% e em Outubro de 76% e sem nunca ter recorrido ao PREÇO INTELIGENTE.

A percentagem de despesas diretas deste AL é de 50%, o que resulta em 26€ p/ noite.

Só durante o mês de Agosto é que o PREÇO INTELIGENTE, “concordou” com o preço estabelecido pelo gestor AL, sugerindo nos restantes meses, sempre preços médios na ordem dos 37€ e para Novembro de 32€ chegando a sugerir algumas noites a 21€ p/noite !!!!

1 a

O preço médio sugerido para Outubro / Novembro 2017

1 b

A conclusão óbvia é que, com a Dica do PREÇO INTELIGENTE, o faturado seria só para pagar as despesas, antes de impostos. 

Mas a incongruência não fica só por aqui.

Fizemos uma busca por filtros para “Casa Inteira”, exclusivamente na zona da cidade onde se encontra o apartamento T1 do exemplo e olhámos para o preço médio: 73€

1 c

Depois, fomos retirar o filtro de casa inteira e colocámos só os 2 tipos de Quartos ( privados e partilhados ) e o preço médio passou para: 35€

1 d

Por fim, incluímos todos os filtros e o preço médio em Lisboa passou para: 56€.

1 e

Ora, no exemplo acima, AL / apartamento T1 / casa inteira, o preço base definido pelo gestor do apartamento foi de 56€. O PREÇO INTELIGENTE AirBnB, sugere 32€.

Significa então que o AirbnB está a sugerir a este gestor que coloque um apartamento T1 / casa inteira a um preço médio igual ao de 1 quarto ( privado ou partilhado ) !

Se todos os gestores seguirem as Dicas, do preço inteligente, quantos Als são rentáveis e a que preço médio ficariam, os AL em Lisboa?

Então podemos dizer que o preço inteligente não só não faz uma distinção entre características, qualidade, espaço etc, de cada AL, como ainda..., nivela tudo por baixo !

Se formos fazer esta mesma análise em outras regiões de Portugal e em particular no Algarve, as disparidades e incongruências são ainda maiores, com moradias de luxo com piscina, em que o PREÇO INTELIGENTE sugere 100€ por noite, quando, no entanto estiveram com taxas de ocupação de 100% a preços de 400€ ou 600€ / noite. 

Como pode um AL ser lucrativo, com os valores que são sugeridos? E como e porquê o AirBnB insiste no uso deste algoritmo?

E ainda uma análise que também tem de ser feita..., mesmo os gestores AL, não seguindo as sugestões e colocando o preço que julgam justo, os Als estão com elevadas taxas de ocupação, o que portanto só vem confirmar que o Alojamento Local, não é e nem tem de ser Low Cost e que, quem tem de fazer a seleção é o turista e o gestor adaptar preços com base em qualidade e procura. 

Se esse mesmo turista, aceita pagar 56€ em vez de 32€, fica satisfeito, retorna, deixa avaliações de 5* e ainda recomenda, onde está a justificação para o AirBnB “forçar” para se caminhar para o AL Low Cost, quando há altas taxas de ocupação e o Alojamento Local é cada vez mais procurado?

E se a equipa de gestão AirBnB, que até tem demonstrado ser perspicaz, ao ponto de já ter privilégios de negociação e aconselhamento com as entidades públicas e ser referência para se obter estatísticas do Alojamento Local, temos de equacionar, que objetivo tem, que interesses, para “puxar” desta forma os preços do AL para baixo sem levar minimamente em conta a rentabilidade dos gestores e proprietários AL.

 

António Santos

zibilocal 2